Posiadacz nieruchomości staje się automatycznie jej właścicielem po 20 latach, jeśli wszedł w posiadanie w dobrej wierze, lub po 30 latach, jeżeli uzyskał ją w złej wierze, tj. obejmując nieruchomość w posiadanie wiedział, że właścicielem nie jest
Ojciec czytelniczki użytkował nieprzerwanie działkę od lat 60., czyli bez mała 50 lat. Dopiero w 1998 r. wyszło na jaw, że działka nie jest jego własnością. W 2008 r. złożył w sądzie wniosek o stwierdzenie nabycia własności działki przez zasiedzenie. W sądzie dowiedział się, że na podstawie ustawy z 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji PKP użytkownikiem wieczystym tej działki stały się PKP. Jednakże przed złożeniem wniosku o zasiedzenie nikt, także PKP, nie interesował się tą działką. Czytelniczka pyta, czy ojciec może liczyć na pozytywne załatwienie sprawy zasiedzenia i czy PKP mają prawo żądać od niego czynszu za ostatnie trzy lata.
Z przedstawionych okoliczności można wnosić, że zasiedzenie w tym wypadku już nastąpiło.
Zmiana właściciela bez znaczenia
Działka, o której tu mowa, była zapewne własnością Skarbu Państwa, bo tylko takie działki na podstawie ustawy z 2000 r. o restrukturyzacji PKP stawały się automatycznie przedmiotem użytkowania wieczystego PKP. Jednakże w tym wypadku skutek taki nie mógł nastąpić, skoro działka od ponad 40 lat znajduje się w nieprzerwanie w rękach dziadka czytelniczki. Warunkiem bowiem tego rodzaju uwłaszczenia było znajdowanie się nieruchomości w posiadaniu PKP 5 grudnia 1990 r.
Do stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie na rzecz ojca czytelniczki nie jest potrzebne podważenie decyzji potwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego na rzecz PKP.
Ocenia zawsze sąd
Zmiana bowiem właściciela ani oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trakcie okresu zasiedzenia nie wpływają na jego bieg. Taki skutek miałoby np. wystąpienie przeciwko posiadaczowi nieruchomości do sądu o wydanie nieruchomości. W tym wypadku takie działania nie były podejmowane, skoro do złożenia w sądzie wniosku o zasiedzenie grunt będący w posiadaniu ojca czytelniczki nikogo nie interesował.
Zmiana właściciela czy oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie wpływa też na charakter posiadania, a mianowicie, czy jest ono w dobrej czy w złej wierze. Ważna jest bowiem dobra czy zła wiara w chwili wejścia w posiadanie nieruchomości. To, że później posiadacz dowiedział się, że właścicielem nie jest, nie zmienia oceny, że jest on wciąż w dobrej wierze. Skoro ojciec czytelniczki dowiedział się, że nie jest właścicielem, dopiero w 1998 r., można mniemać, iż obejmując grunt w posiadanie, pozostawał w dobrej wierze. Jednakże tę okoliczność zawsze ocenia sąd.
W sytuacji przedstawionej przez czytelniczkę dobra albo zła wiara będzie miała w praktyce znaczenie tylko dla daty nabycia własności nieruchomości. Ponieważ była to nieruchomość Skarbu Państwa, do okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie można zaliczyć wszystkich lat, w których znajdowała się ona w posiadaniu ojca czytelniczki. Gdy chodzi o okres sprzed 1 października 1990 r., zalicza się do niego tylko dziesięć lat – przy dobrej wierze, a 15 lat – złej wierze. Oznacza to, że w pierwszym wypadku okres zasiedzenia nieruchomości państwowej upłynął 1 października 2000 r., a w drugim –1 października 2005 r. Sąd w sprawie o zasiedzenie tylko stwierdza ten fakt, bo nabycie własności następuje automatycznie z chwilą upływu okresu prowadzącego do takiego skutku.
PKP oczywiście nie mogą żądać od ojca czytelniczki czynszu za dzierżawę, i to z co najmniej dwu powodów. Po pierwsze nikomu nie wolno domagać się czynszu od właściciela nieruchomości. Po drugie zaś, skoro PKP nie były posiadaczem działki 5 grudnia 1990 r., to nie mogły się stać jej użytkownikiem wieczystym, a więc nigdy nie nabyły do niej żadnych praw.
Posiadacz jak właścicielŻaden przepis nie określa pojęć dobrej wiary ani złej wiary, pozostawiając ich interpretację sądom. Wykładnią tych pojęć zajmował się wielokrotnie Sąd Najwyższy. W praktyce przyjmuje się, że posiadacz nieruchomości jest w dobrej wierze, jeśli pozostawał w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że jest jej właścicielem czy użytkownikiem wieczystym. Ten, komu dobrej wiary przypisać nie można, jest w złej wierze. Po pewnych wahaniach Sąd Najwyższy stoi konsekwentnie na stanowisku, że posiadaczem w złej wierze jest osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie tzw. nieformalnej umowy niemającej formy aktu notarialnego. Do nabycia przez zasiedzenie prowadzi tylko posiadanie samoistne, czyli takie, gdy posiadacz włada nią tak, jakby był jej właścicielem.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki i.lewandowska@rp.pl
