Wspólnota mieszkaniowa - odpowiedzialność za zobowiązania

2010-09-03

Wspólnota mieszkaniowa w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. W przypadku procesu pojawia się jednak pytanie czy stroną pozwaną winna być jedynie wspólnota mieszkaniowa czy może także właściciele lokali.

Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa

Wspólnotę mieszkaniową tworzy zgodnie z art. 6 zd. pierwszym ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwana dalej u.w.l ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości

. Stanowi ona jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której u.w.l. przyznaje zdolność prawną i sądową, stanowiąc, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Do wspólnoty mieszkaniowej zwykło się odnosić zatem pojęcie języka prawniczego „osoba ustawowa” („ułomna osoba prawna”), którym określa się podmioty o których mowa w art. 331 K.C.

Przedstawiony pogląd znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego Składu Siedmiu Sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/2007 zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa, działając wramach

przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. (Choć warto w tym miejscu wspomnieć zdanie odrębne Sędziego SN Krzysztofa Pietrzykowskiego, który nie podziela stanowiska, że wspólnota mieszkaniowa jest ustawową osobą prawną.)

Odpowiedzialność wspólnoty i właścicieli lokali

Na podstawie nieaktualnego już stanu prawnego właściciele lokali odpowiadali za zobowiązania związane ze wspólną nieruchomością na zasadach odpowiedzialności solidarnej. Zgodnie bowiem z art. 370 KC jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie. Obecnie żaden przepis nie przewiduje jednak solidarności, a zatem w myśl art. 369 KC, który odpowiedzialność solidarną uzależnia od stosownego przepisu ustawy lub odpowiedniej czynności prawnej, odpowiedzialność wspólnoty i właścicieli lokali nie polega na solidarności. Oznacza to, że wierzyciel wspólnoty nie może zażądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna (art. 366 KC).

Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej mieszkaniowej (uregulowana w art. 17 u.w.l.) jest natomiast skonstruowana w ten sposób, że wierzyciel wspólnoty może dochodzić od niej całej wierzytelności bez ograniczeń ( bez względu na jej wysokość), jednakże od poszczególnych właścicieli lokali będzie mógł żądać i egzekwować swoją należność tylko w częściach proporcjonalnych do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Takie ukształtowanie tej odpowiedzialności w doktrynie i w orzecznictwie określa się jako odpowiedzialność in solidum (inaczej solidarnością ułomną) Oznacza ona, że jeżeli jeden z dłużników zaspokoi dług, to drugi staje się wolny od obowiązku jego zaspokojenia w odpowiednim zakresie. Dzięki temu majętniejsi właściciele lokali nie będą narażeni na nieograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Legitymacja bierna

Z punktu widzenia praktyki ważką kwestią pozostaje zagadnienie legitymacji biernej w procesie wspólnoty mieszkaniowej. W piśmiennictwie dominuje pogląd, iż należy pozwać do sądu wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez jej zarząd. W wypadku gdyby powód-wierzyciel po wygraniu procesu ze wspólnotą mieszkaniową nie zaspokoił swej należności z jej majątku, będzie zmuszony wytoczyć nowy proces przeciwko wybranemu właścicielowi lokalu, aby mogła ziścić się odpowiedzialność z art. 17 u.w.l.

Warto zwrócić uwagę na potwierdzające ten pogląd orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 26 czerwca 2008r. V ACa 196/08 stwierdza, że to wspólnota, a nie jej członkowie, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązanie, pozywać i być pozywaną, co oznacza również, że członkowie wspólnoty w żadnym wypadku nie mogą mieć pozycji strony pozwanej w procesie.

Źródła:

1.G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005

2.Ewa Bończak-Kucharczyk, Odpowiedzialność finansowa właścicieli lokali względem wspólnoty mieszkaniowej

3.E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2010

4.A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 2006

5.A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 1999

6.R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007

Autor: Anna Ślęzak- Studentka prawa i arabistyki w ramach Kolegium MISH na Uniwersytecie Warszawskim

Wspólnota mieszkaniowa a ustawa o rachunkowości

Na skutek zmiany prawa (patrz art. 33 1 Kodeksu cywilnego) i wydanego w związku z tym orzecznictwa, w tym orzecznictwa Sądu Najwyższego,zmienił się status wspólnoty mieszkaniowej, którą zalicza się w wyniku tych zmian do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, do których stosuje się przepisy, jak do osób prawnych.

W uchwałach Sądu Najwyższego i orzecznictwie sądów administracyjnych nazywa się wspólnotę mieszkaniową „osobą ustawową”.

Prawo podatkowe nakłada na te jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, do których stosuje się przepisy, jak do osób prawnych, obowiązek prowadzenia odpowiedniej ewidencji rachunkowej, szczególnie ważący jest w tym zakresie art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który nakłada na podatników podatku dochodowego obowiązek prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z odrębnymi przepisami . Przypomnieć też należy, że cyt. ustawa w art. 17 ust. 1 pkt 44 wymienia expressis verbis wspólnoty mieszkaniowe jako podatników tego podatku.

Według orzecznictwa te „odrębne przepisy”, o których mowa w art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, to właśnie ustawa o rachunkowości.

Przypomnieć przy okazji należy, że wspólnoty mieszkaniowe podlegają jako podatnicy przepisom ustawy o podatku od towarów i usług wraz z przepisami wykonawczymi oraz przepisom Ordynacji podatkowej; w związku z tym mają obowiązek prowadzenia odpowiedniej ewidencji według art. 109 ustawy o podatku od towarów i usług, nawet wtedy, gdy nie są podatnikami czynnymi VAT i wystawiają nie faktury VAT, lecz tylko rachunki. Cyt. przepis mówi, że podatnicy zwolnieni od podatku na podstawie art. 113 ustawy muszą prowadzić ewidencję sprzedaży.

Nie prowadzenie ewidencji, do której podatnik jest zobowiązany w sposób określony przez prawo podatkowe, rodzi konsekwencjami tego prawa. Dotyczy to wymienionych ustaw podatkowych.

Wspólnota mieszkaniowa, jako „osoba ustawowa” jest zobowiązana na podstawie art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do odpowiedniego prowadzenia ewidencji rachunkowej. Na obowiązek ten wskazują interpretacje podatkowe wydane w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, wskazując na konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów, oraz rozliczeń a także do odpowiedniego stosowania rachunkowości.

W jednej z interpretacji napisano: „Każda wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Ponieważ powołane wyżej przepisy ustawy o własności lokali i ustawy o rachunkowości nie mają charakteru podatkotwórczego, wspólnota powinna odpowiednio dostosować prowadzona ewidencję księgową do wymogów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych”.

O konieczności odpowiedniego stosowania postanowień ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. II FSK 1508/07 stwierdzając, że: Przepisy ustawy z 1994 r. o rachunkowości stosuje się do wspólnot mieszkaniowych w zakresie uwzględniającym to, że jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Obowiązki nałożone tą ustawą istnieją niezależnie od wprowadzonego w art. 29 ustawy z 1994 r. o własności lokali obowiązku prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Szczególnie istotne dla sposobu prowadzenia rachunkowości we wspólnocie mieszkaniowej są odpowiednie postanowienia ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w tym art. 7, 9, 12, 15 i 17 cyt. ustawy.

W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa, będąca „osobą ustawową” jest zobowiązana według postanowień odpowiednich ustawy o rachunkowości ustalić swoje zasady rachunkowości. Za prowadzenie rachunkowości we wspólnocie dużej odpowiada jej organ, ale zasady odpowiednie rachunkowości w związku z cytowanymi wyżej przepisami, w tym w związku z ustawą o rachunkowości, powinna przyjąć wspólnota mieszkaniowa. Patrz w tej sprawie na mój artykuł „NSA o rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej”, jak też inne tej tematyce poświęcone.



Eugenia Śleszyńska, Portal Rynku Zarządzania Nieruchomościami Zarzadcy.com.pl

NSA o rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej

We wcześniejszych artykułach pisano o konieczności prowadzenia ewidencji rachunkowej we wspólnocie mieszkaniowej, a także o konieczności przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową zasad rachunkowości oraz o potrzebie przyjęcia planu kont niezbędnego do prowadzenia księgowości odpowiednio do uwarunkowań działalności wspólnoty mieszkaniowej i o innych zagadnieniach związanych z normami prawa podatkowego. Na konieczność odpowiedniego stosowania ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową zwrócił uwagę w tym roku Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. II FSK 1508/07 stwierdzając, że:

Przepisy ustawy z 1994 r. o rachunkowości stosuje się do wspólnot mieszkaniowych w zakresie uwzględniającym to, że jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Obowiązki nałożone tą ustawą istnieją niezależnie od wprowadzonego w art. 29 ustawy z 1994 r. o własności lokali obowiązku prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Co ma na to wpływ?

Przede wszystkim wpływ mają normy prawa podatkowego, zobowiązujące do prowadzenia stosownej dokumentacji podatkowej. Przypomnijmy, że przepis art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, któremu wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podlega, zobowiązuje podatnika do prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z odrębnymi przepisami. Podobne zobowiązanie do prowadzenia ewidencji sprzedaży odnajdziemy w przepisie art. 109 ustawy o podatku od towarów i usług, obligujące podatników do prowadzenia tzw. ewidencji sprzedaży nawet wtedy, gdy na podstawie art. 113 cyt. ustawy korzystają ze zwolnienia podatkowego do kwoty ustawowego limitu w wartości sprzedaży opodatkowanej (bez VAT i sprzedaży zwolnionej), tj. 50 000 zł. Ale te przepisy, jak wiadomo, wystąpią w warunkach ustawy o podatku od towarów i usług.

W orzecznictwie prawa podatkowego w odniesieniu do kwestii obowiązku prowadzenia ewidencji rachunkowej we wspólnocie przyjęto, że tymi odrębnymi przepisami odnoszącymi się do działalności wspólnoty mieszkaniowej są przepisy art. 2 ust. 1 pkt 5, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 80 ust. 3 i art. 82 pkt 1 ustawy o rachunkowości, które to obowiązki istnieją niezależnie od norm ustawy o własności lokali.

Przytoczone przepisy uzasadniają obowiązek stosowania ustawy o rachunkowości przez jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Przypomnijmy w tym miejscu, że według obowiązującego orzecznictwa wspólnota mieszkaniowa jest taką jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy, jak do osób prawnych.

Z przytoczonych przepisów ustawy o rachunkowości wynika, że przepisy jej należy stosować w zakresie odpowiednim, np. obowiązek ten nie obejmuje norm rozdziału 6 i 7 cyt. ustawy o rachunkowości, związanych z badaniem i ogłaszaniem sprawozdań finansowych.

Oznacza to, że rachunkowość we wspólnocie mieszkaniowej powinna być prowadzona zgodnie z ogólnymi zasadami rachunkowości oraz że zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej, zasady i metody rozliczeń, w tym podatkowych, powinny być we wspólnocie mieszkaniowej ustalone odpowiednio, o czym pisano we wcześniejszych artykułach.

Zwróćmy uwagę, że ewidencja rachunkowa powinna być prowadzona we wspólnocie mieszkaniowej nie tylko zgodnie z normami ogólnymi prawa, szczególnymi z uwagi na przedmiot działalności wspólnoty mieszkaniowej, ale także odpowiednio do wymogów prawa podatkowego, w tym przepisów art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w związku z art. 7 cyt. ustawy (jak ustalać dochód), art. 12 cyt. ustawy (jak ustalać przychody), art. 15 cyt. ustawy ( jak ustalać koszty) i art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy (dot. zwolnienia od podatku dochodu pochodzącego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonymi na nią).

Wyrok NSA przypomina, że w odniesieniu do działalności statutowej wspólnot mieszkaniowych w pełni ma zastosowanie metoda kasowa (reguła kasowa), według której przychodem wspólnoty są wartości faktycznie otrzymane, co oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego podatnika jest moment wpływu środków pieniężnych. Przypomnijmy, że inaczej jest w przypadku wykonywanej przez wspólnotę mieszkaniową działalności związanej z wynajmem lub z umowami o podobnych charakterze dot. części wspólnej nieruchomości wspólnej, gdzie wystąpi przychód należny a nie tzw. przychód otrzymany.

Zainteresowanych odsyłam do cyt. wyroku NSA oraz do przytoczonych przepisów prawa.


Eugenia Śleszyńska/Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl

Ustanowienie służebności przesyłu

Właściciel nieruchomości, który poniósł koszty budowy urządzeń służących do doprowadzania wody, pary, gazu i energii, i jest ich właścicielem, może żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego, które przyłączyło te urządzenia do swojej sieci, by nabyło je na własność za odpowiednim wynagrodzeniem.

Tak wynika z postanowień wprowadzonego w roku ubiegłym art. 49 ust. 2 Kodeksu cywilnego. Przy tak sformułowanym prawie przepis zastrzega jednak „chyba że w umowie strony postanowiły inaczej”, co oznacza, że stronom przysługuje prawo do swobodnego ułożenia swoich stosunków na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń, czyli ich sprzedaży, może wystąpić do właściciela nieruchomości także przedsiębiorstwo przesyłowe.

Cytowany przepis reguluje sferę rozliczeń pomiędzy inwestorem, zwykle właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem przesyłowym w kwestii wyposażenia tego pierwszego w prawo roszczenia o nabycie wybudowanych przez niego urządzeń doprowadzających media przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Zastanówmy się, o jakie urządzenia chodzi? Wymienione w przepisie „urządzenia do doprowadzenia płynów, pary, gazu i energii” to różne przewody sieci gazowej, ciepłowniczej, wodnej i kanalizacyjnej, to także kable, stacje trafo i inne urządzenia doprowadzające media od przedsiębiorstwa przesyłowego. Jednakże nie chodzi w tej sprawie o przyłącza, gdyż one w świetle prawa i orzecznictwa mają inny status. O sprawie tej w kolejnym artykule.

Przepis zobowiązuje w istocie do dokonania rozliczeń majątkowych i finansowych pomiędzy wymienionymi podmiotami, a więc do przeniesienia własności takich urządzeń w umowie cywilnoprawnej zawartej przez strony.

W zawarciu umowy przeniesienia własności urządzeń, o których mowa, obowiązują ogólne zasady Kodeksu cywilnego. Istotnym elementem umowy jest wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości.

Dodajmy, że prawo do inicjatywy zawarcia umowy przeniesienia własności takich urządzeń przysługuje również przedsiębiorstwu przesyłowemu.

Wyjaśnijmy, że z mocy prawa wybudowane urządzenia nie stają się częścią składową nieruchomości. Jednakże nieruchomość, na której znajdują się (przez którą przechodzą) urządzenia doprowadzające ww. media może być z mocy art. 3051 k.c. obciążona tzw. służebnością przesyłu, ale tylko wtedy, gdy te urządzenia stanowią część składową przedsiębiorstwa przesyłowego ( w sensie majątkowym).

Art. 3051. Kodeksu cywilnego:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Do ustanowienia służebności przesyłu dochodzi poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej w sprawie ustanowienia służebności przesyłu pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej prawem służebności a przedsiębiorstwem przesyłowym, które korzysta z tego prawa za odpowiednim wynagrodzeniem należnym właścicielowi nieruchomości. Umowa, o której mowa, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zwróćmy jednak uwagę, że cyt. przepis mówi o prawie do ustanowienia służebności przesyłu, z którego strony mogą skorzystać, ale mogą też swój stosunek kształtować dowolnie, byleby był on zgodny z prawem, właściwością tego stosunku i nie naruszał zasad współżycia społecznego.

Może się jednak zdarzyć, że do uregulowania stosunków (w tej kwestii) pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym doszło wcześniej, przed wejściem w życie przepisu, a w szczególności, że umowę w tej sprawie podpisał poprzedni właściciel nieruchomości. Wówczas w świetle orzecznictwa będą obowiązywały postanowienia umowy zawartej w tamtym czasie. Patrz w tej sprawie na sentencję i uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2007 r., sygn. I CSK 223/06.

Na koniec należy przypomnieć, że wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu przysługuje właścicielowi nieruchomości także wtedy, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia zawarcia umowy o ustanowieniu służebności przesyłu.

Z mocy art. 3052 k.c. prawo do żądania ustanowienia służebności przesyłu należy również do przedsiębiorstwa przesyłowego, jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych.

W każdym przypadku z tytułu służebności przesyłu właścicielowi nieruchomości przysługuje „odpowiednie wynagrodzenie”.


Eugenia Śleszyńska/Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl

Właściciel nie może zasiedzieć swojej działki (I CSK 495/08)

Dopuszczalne jest zasiedzenie tylko cudzej rzeczy. Właściciel nieruchomości nie może zatem zasiedzieć swojej własności.

ZOBACZ TAKŻE:

• Nawet 99 proc. ulgi na wykup ogródka działkowego

ORZECZENIE

Działka obciążona służebnością gruntową była własnością Skarbu Państwa i zarządzana przez zespół kółek rolniczych, a potem przez Krośnieńskie Huty Szkła. Pzedsiębiorstwo to zwróciło się do swojego poprzednika prawnego o wydanie zezwolenia na wykonanie tam instalacji gazowej w celu zwiększenia dostaw gazu dla okolicznych mieszkańców. Zezwolenie zostało wydane, a Huty Szkła zrealizowały inwestycję i wprowadziły ją do swoich środków trwałych.

2 października 2005 r. Karpacka Spółka Gazownictwa prowadząca przedsiębiorstwo gazownicze wystąpiła o stwierdzenie, że zasiedziała na własność służebność gruntową na działce, na której znajduje się instalacja gazowa.

Sąd I instancji uwzględnił wniosek. Stwierdził, że na podstawie art. 292 kodeksu cywilnego są podstawy do stwierdzenia zasiedzenia służebności. Nie ma przy tym znaczenia, że urządzenia wykonał inny podmiot, a nie wnioskodawca. Dlatego jest on posiadaczem w złej wierze, ale ponieważ może doliczyć sobie okres posiadania przez poprzednika prawnego, ma wymagany 30-letni okres posiadania.

Postępowanie odwoławcze

Od tego postanowienia odwołał się Rafał P. – obecny użytkownik działki. Sąd II instancji zmienił postanowienie sądu niższej instancji i oddalił wniosek spółki gazowej. Uznał, że do 1 lutego 1989 r. przedsiębiorstwo sprawowało zarząd w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, a obie nieruchomości – korzystająca ze służebności i obciążona służebnością – były własnością Skarbu Państwa. Zdaniem sądu niedopuszczalne jest, aby jeden podmiot był właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej. Dodatkowo sąd II instancji wyjaśnił, że przy zasiedzeniu dopuszczalne jest doliczenie okresu posiadania przez poprzednika prawnego, ale tylko wówczas gdy zostanie wykazane, że po 1 lutego 1989 r. nastąpiło przeniesienie posiadania. W rozpatrywanej sprawie tak nie było.

Rozstrzygnięcie SN

Karpacka Spółka Gazownictwa wniosła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Przypomniał w niej, że orzecznictwo jednoznacznie przypisywało państwowym osobom prawnym przymiot posiadania, a więc w rozpoznawanej sprawie nie ma tożsamości podmiotów. Sąd Najwyższy nie zgodził się z takim poglądem i oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu podkreślił, że można doliczyć okres posiadania przez poprzednika prawnego, jeśli zostanie wykazane, że doszło do przeniesienia posiadania. Wystarczy do tego decyzja wojewody o uwłaszczeniu. Decydujące znaczenie ma jednak to, że nie można stwierdzić zasiedzenia na rzecz tożsamego podmiotu. Przedsiębiorstwo wykonywało zarząd w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, ale jednocześnie samo posiadało nieruchomość. Zdaniem SN w takiej sytuacji nie można zasiedzieć nieruchomości, bowiem jest to możliwe tylko w stosunku do rzeczy cudzej.

Sygn. akt I CSK 495/08

Źródło: GP

Właściciel nie może zasiedzieć swej własnościI (I CSK 495/08)

Izabela Lewandowska 15-06-2009, ostatnia aktualizacja 15-06-2009 06:35

Do posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności przesyłu na państwowym gruncie nie można zaliczyć okresu, w którym przedsiębiorstwo państwowe korzystało z tej służebności na rzecz Skarbu Państwa

autor zdjęcia: Jakub Ostałowski

źródło: Fotorzepa

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 czerwca 2009 r. potwierdził, że taka sytuacja istniała do 1 lutego 1989 r. (sygn. I CSK 495/08). Dlatego następca prawny korzystający ze służebności przesyłu może do okresu jej posiadania prowadzącego do zasiedzenia zaliczyć tylko okres biegnący od tej daty.

Wskazane orzeczenie dotyczy sprawy wniesionej przez Karpacką Spółkę Gazownictwa spółkę z o.o. (KSG), która w wyniku kolejnych przekształceń własnościowych stała się następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego zajmującego się przesyłem gazu. Spółka ta domagała się stwierdzenia, że nabyła przez zasiedzenie służebność przesyłu obciążającą działkę położną w Limanowej, a będącą dziś własnością Rafała P.

Działka ta do 5 grudnia 1990 r., tj. do wejścia w życie nowelizacji uwłaszczającej przedsiębiorstwa państwowe, była własnością Skarbu Państwa i znajdowała się w zarządzie przedsiębiorstwa państwowego Krośnieńskie Huty Szkła. W 1974 r. wybudowało ono na niej własnym sumptem gazociąg wraz ze stacją redukcyjno-pomiarową zasilający należące do niego bloki mieszkalne. Przedsiębiorstwo gazownicze przejęło te urządzenia bezpłatnie. Dziś są elementem sieci gazowej KSG. Działka, na której się znajdują, została natomiast sprzedana potem przez huty Rafałowi P.

Odmienne wyroki

Sąd II instancji uwzględnił wniosek KSG. Uznał, po doliczeniu okresu posiadania służebności przez jej poprzedników prawnych, że firma ta nabyła ją przez zasiedzenie jako posiadacz w złej wierze 1 października 2005 r. Ze służebności takiej płynie dla przedsiębiorstwa przesyłowego prawo do korzystania z gruntu w zakresie wynikającym z obecności na nim urządzeń przesyłowych, a dla właściciela gruntu – obowiązek godzenia się z tym. Dla KSG byłoby to rozwiązanie najkorzystniejsze, jako że nabycie przez zasiedzenie jest bezpłatne. W razie nabycia służebności w drodze umowy albo z mocy orzeczenia sądu właściciel ma prawo do wynagrodzenia.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok i wniosek KSG oddalił. Uznał, że termin zasiedzenia służebności jeszcze nie upłynął. Przyjął, że zaczął swój bieg dopiero 1 lutego 1989 r., tj. z dniem, w którym przestała obowiązywać zasada jednolitej własności państwowej zapisana w art. 128 k.c. i przedsiębiorstwa państwowe mogły nabywać na swoją rzecz własność i inne prawa rzeczowe. Wcześniej posiadanie przez przedsiębiorstwo państwowe, także służebności, było wykonywane na rzecz Skarbu Państwa. W tym wypadku do 1 lutego 1989 r. właścicielem gruntu, na którym znajdują się urządzenia przesyłowe, i posiadaczem służebności byłby ten sam podmiot – Skarb Państwa. A zasiedzieć swojego nie można.

Skarga kasacyjna

W skardze kasacyjnej spółka argumentowała, że nie było tożsamości między mieniem tych osób a mieniem Skarbu Państwa także przed 1 lutego 1989 r. Osoby te zatem mogły zasiadywać nieruchomości Skarbu Państwa, a więc i obciążające je służebności.

Sąd Najwyższy zaakceptował rozstrzygnięcie sądu II instancji i skargę kasacyjną oddalił. Sędzia Irena Gromska-Szuster potwierdziła, że posiadacz służebności może zaliczyć do posiadania wykonywanego po 1 lutego 1989 r. okres jej posiadania wykonywany wcześniej przez przedsiębiorstwo państwowe. Do tej daty zasiadywało ono na rzecz Skarbu Państwa. Nie mogła być jednak przedmiotem zasiedzenia służebność obciążająca nieruchomość znajdującą się w zarządzie innego przedsiębiorstwa, bo była to własność tej samej osoby – Skarbu Państwa .

Ile czasu trzeba władać nieruchomością

W myśl art. 172 k.c. posiadacz staje się automatycznie właścicielem, jeśli włada nieruchomością jako posiadacz samoistny, czyli jak właściciel:

- przez 20 lat, jeśli wszedł w posiadanie w dobrej wierze, lub

- przez 30 lat, jeżeli uzyskał je w złej wierze, tj. obejmując nieruchomość w posiadanie, wiedział, że właścicielem nie jest.Zgodnie z art. 292 k.c. przepisy o zasiedzeniu, w tym art. 176 k.c. przewidujący możliwość doliczania do okresu prowadzącego do zasiedzenia okresu posiadania nieruchomości przez poprzednika prawnego, stosuje się odpowiednio do zasiedzenia nieruchomości gruntowej.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki i.lewandowska@rp.pl

Rzeczpospolita

Czy za sposób księgowania odpowiada wspólnota?

jaga 29-04-2009, ostatnia aktualizacja 29-04-2009 16:00

autor zdjęcia: Michał Walczak

źródło: Fotorzepa

W zawiadomieniu o zebraniu Wspólnoty w proponowanym porządku jest m.in. punkt: "Podjęcie uchwały w sprawie wyboru sposobu prowadzenia ewidencji księgowej oraz w sprawie archiwizacji dokumentacji Wspólnoty".

Czy za sposób księgowania odpowiada wspólnota?

W "Umowie o sprawowanie administracji nieruchomością wspólną", zawartej w styczniu 2001 r., jest już paragraf wymieniający "czynności administrowania nieruchomością", w którym jeden z punktów brzmi: "prowadzenie bieżącej księgowości zgodnie z obowiązującymi przepisami o rachunkowości...". Rozumiem więc, iż zarządca sam wybiera sposób księgowania zgodny z przepisami. Po co mu zatem nasza uchwała w tym roku? Czy coś się zmieniło? Po co zarządcy uchwała o archiwizacji? Czy ogólne przepisy obowiązują go dopiero wtedy, gdy Wspólnota zażąda tego w uchwale?

-M.G.

Odpowiada Michał Czapliński, licencjonowany zarządca nieruchomości w Warszawie, współautor podręcznika „Księgowość i rozliczenia wspólnot mieszkaniowych”, www.pmgpartner.pl

Ustawa o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm., dalej uwl) reguluje zagadnienia księgowości wspólnoty w dwóch przepisach:

· w art. 22 ust. 3 pkt. 10, gdzie za czynność przekraczającą zakres zarządu zwykłego uznaje się „określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”

· w art. 29 ust. 1, który nakłada na zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, obowiązek prowadzenia „dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”

Z przepisów tych wynika, że wspólnota w uchwale określa sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, a za jej realizację odpowiada zarząd (jeżeli został wybrany w trybie art. 20 ustawy) lub zarządca (jeżeli powierzono mu zarząd w trybie art. 18 ust. 1 uwl). Oczywiście zarząd może zlecić tę czynność innemu podmiotowi, którym jest zazwyczaj zarządca nieruchomości.

Istotna trudność w opracowaniu uchwały o zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej polega na tym, że żaden przepis nie definiuje co to jest. Niektórzy komentatorzy przepisów twierdzą, że rachunkowość wspólnoty mieszkaniowej powinna być prowadzona zgodnie z ustawą o rachunkowości, gdyż jest ona jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Inni zaś uważają, że sens sformułowania „pozaksięgowa ewidencja” zasadza się na tym, aby nie było obowiązku stosowania właśnie tej ustawy. Osobiście należę do tej drugiej grupy. Wniosek z tych rozważań jest taki, że to wspólnota w uchwale musi zdecydować, czy chce stosować ustawę o rachunkowości czy opracować własne reguły, zachowując przy tym ogólnie uznane zasady rachunkowości. Zarządca powinien się bowiem poruszać w ramach nakreślonych przez wspólnotę, a nie określać je samemu.

Jeżeli wspólnota zdecyduje się na odwołanie do ustawy o rachunkowości, to trzeba pamiętać, że wzory sprawozdań zawarte w tej ustawie i aktach wykonawczych całkowicie rozmijają się z potrzebami i naturą rozliczeń finansowych we wspólnocie (jak np. podział środków na te, które służą utrzymaniu nieruchomości wspólnej oraz te, za które opłacana jest woda czy ciepło zużywane w lokalach). Nawet wówczas, gdy umowa zawarta z zarządcą nakłada na niego obowiązek stosowania ustawy o rachunkowości, często istnieje potrzeba doprecyzowania w formie uchwały zasad prowadzenia ewidencji, wzorów sprawozdań, zasad księgowań itp., aby określić jasne reguły, dostosowane do potrzeb wspólnoty i ograniczyć dowolność zarządcy w prowadzeniu ewidencji. Ważna jest treść takiej uchwały. Nie powinna budzić wątpliwości interpretacyjnych, bo potrzeba aktualizowania czy sprecyzowania zasad występuje często.

Każda księgowość opiera się na gromadzeniu i porządkowaniu dokumentów źródłowych i związanych z nimi sprawozdań. Chyba najlepsze zasady w tym zakresie znaleźć można w ustawie o rachunkowości. Oczywiste wydaje się też, że dokumenty powinny być przechowywanie przez co najmniej 10 lat, bo w takim okresie ulegają przedawnieniu roszczenia majątkowe w rozliczeniach we wspólnocie. Sprawa archiwizowania dokumentów wspólnoty jest więc jasno i precyzyjnie określona w przepisach. Dlatego trudno jest znaleźć oczywiste uzasadnienie dla podejmowania przez wspólnotę uchwały w tej sprawie. Ale być może istnieje jakieś specyficzne uzasadnienie propozycji zarządcy. Bez poznania jego motywacji, a także treści proponowanej uchwały nie sposób ocenić, czy jest ona konieczna.

ROL

Jak otrzymać dopłatę do czynszu

Renata Krupa-Dąbrowska 23-03-2009, ostatnia aktualizacja 23-03-2009 06:54

Dla rodziny, która ma kłopoty finansowe, dodatek mieszkaniowy może być znaczącą pomocą. Mają na niego szansę nawet ci, którzy zalegają z czynszem

autor zdjęcia: Piotr Guzik

źródło: Fotorzepa

• Można się bronić przed podwyżką
• Przepisy gwarantują dach nad głową

Na dopłatę do kosztów utrzymania mieszkania lub domu może liczyć każdy, kto ma do niego tytuł prawny (z małymi wyjątkami). Prawo do dodatku mają więc: najemcy mieszkań, posiadacze mieszkań lokatorskich lub własnościowych w spółdzielni; właściciele mieszkań lub domów jednorodzinnych; także osoby, które płacą odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, jeśli przysługuje im prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego. Dostanie go jednak tylko ten, kto spełni warunki z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (DzU z 2001 r., nr 71, poz. 734 z późn. zm.). Nie są to zawrotne kwoty, ale kiedy bieda zagląda w oczy, lepsze to niż nic.

Jakie warunki

Dodatek zależy od: dochodu, powierzchni mieszkania oraz wysokości ponoszonych wydatków.

Urzędnik zawsze sprawdza, jaki jest dochód przypadający na jedną osobę w gospodarstwie domowym starającego się o dodatek. Takie gospodarstwo tworzą stale mieszkający pod jednym dachem, i to nie tylko rodzina, ale też niespokrewnieni ze sobą, tj. konkubenci, a także osoby samotne.

Przepisy wymagają, by dochód nie przekraczał 125 proc. najniższej emerytury na głowę w minimum dwuosobowym gospodarstwie, a gdy chodzi o osobę samotną – 175 proc. (w tej chwili najniższa emerytura wynosi 675,10 zł). W pierwszym wypadku jest to obecnie w zaokrągleniu kwota 844 zł, w drugim – 1181 zł. Nie oznacza to, że gdy rodzina ma większe dochody, nie dostanie dodatku. Limity dochodu są potrzebne do jego wyliczenia. Jeżeli więc dochód na jedną osobę w rodzinie wynosi 900 zł, pod uwagę przy obliczaniu dodatku bierze się tylko kwotę 844 zł.

Duże znaczenie ma także powierzchnia mieszkania. Przepisy posługują się pojęciem „powierzchnia normatywna”. Dodatek przysługuje tylko na ściśle określoną liczbę metrów mieszkania. Dla jednej osoby limit wynosi 35 mkw., dla dwóch – 40 mkw., trzech – 45 mkw., czterech – 55 mkw. itd.

Przepisy nie pozwalają uwzględniać wszystkich wydatków na mieszkanie. Zawsze bierze się pod uwagę: opłaty za ciepło, wodę i odbiór nieczystości. Poza tym, gdy chodzi o:

– najemców – czynsz,

– członków spółdzielni oraz najemców mieszkań spółdzielczych – koszty eksploatacji i remonty,

– właścicieli mieszkań – zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,

– zajmujących lokal bez tytułu prawnego czekających na mieszkanie socjalne lub zamienne – odszkodowanie za zajmowanie mieszkania.

Nigdy też nie bierze się pod uwagę 100 proc. wydatków, które przepisy pozwalają uwzględnić, lecz tylko 90 proc.

Do kogo i z czym

Formalności załatwia się w gminie lub ośrodku pomocy społecznej, właściwych ze względu na miejsce zamieszkania. Można tam dostać formularz wniosku o przyznanie dodatku. Z nim należy się zgłosić do zarządcy domu. Ten musi potwierdzić dane o miejscu zamieszkania, ilości osób, nazwie i siedzibie zarządcy domu, tytule prawnym do lokalu, sposobie ogrzewania pomieszczeń i wody, wydatkach za mieszkanie. Osoba ubiegająca się o pomoc wypełnia deklarację o dochodach za ostatnie trzy miesiące (druki można dostać w urzędzie gminy lub w ośrodku). Właściciele domów jednorodzinnych dołączają do wniosku wystawione przez starostwo zaświadczenie potwierdzające powierzchnię użytkową i wyposażenie techniczne domu oraz rachunki dotyczące wydatków na utrzymanie domu.

Trzeba dostarczyć też dowód, że dochód z trzech miesięcy poprzedzających złożenie wniosku wykazany w deklaracji nie rozmija się z rzeczywistością.

Po złożeniu wniosku i dokumentów czeka się na odpowiedź do miesiąca. Pracownik gminy lub ośrodka może sprawdzić, czy informacje w dokumentach nie odbiegają od rzeczywistości. Przepisy dają im także prawo do przeprowadzenia wywiadu środowiskowego. Nie zawsze jednak muszą wizytować starającego się o dodatek.

Zasady wypłaty

Dodatek przyznaje się na sześć miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po złożeniu wniosku. Wpływa na konto administracji domu i pomniejsza należność za mieszkanie osoby, która go dostała. Właścicielom domów jednorodzinnych pieniądze wypłaca się do ręki. Gdy osoba, której przyznano dodatek, nie płaci komornego na bieżąco, tj. przez ponad dwa pełne miesiące, wypłata jest wstrzymywana do czasu uregulowania zaległości. Świadczenie wygasa, gdy zaległości nie zostaną uregulowane w ciągu trzech miesięcy od daty wydania decyzji wstrzymującej wypłatę dodatku.

Rzeczpospolita

Sposób na pozbycie się zadłużonego lokatora

Maria Weber 11-02-2009, ostatnia aktualizacja 11-02-2009 07:02

Czy pokój w hotelu robotniczym, komórce, a może w przyczepie kempingowej odpowiada pojęciu tymczasowego pomieszczenia ze znowelizowanego kodeksu postępowania cywilnego?

źródło: ROL

Jeśli spełnia warunki rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r., należy odpowiedzieć twierdząco, ale wówczas trzeba pogodzić się z faktem, iż prędzej czy później eksmitowani lądują na bruku.

Pojęcie tymczasowego pomieszczenia stworzono, aby zapobiec eksmisji na bruk osób, którym sąd odmówił prawa do lokalu socjalnego. Prawo nie sprecyzowało jednak, gdzie należy szukać tego pomieszczenia, na jaki okres przemieszczać dłużników, choć samo pojęcie mówi o tymczasowości, czy można tam meldować mieszkańców i kto ma odpowiadać za użytkowanie tych pomieszczeń. Brak precyzji wykorzystali prywatni właściciele domów i niektóre spółdzielnie mieszkaniowe, podpisując umowy z właścicielami hoteli robotniczych na pewien okres, po którym eksmitowanych wyrzuca się na bruk.

Bez eksmisji na bruk

Gminy, nie wiedząc, czy tymczasowe pomieszczenie można wygospodarować w zasobie mieszkaniowym (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie przewiduje takiego pojęcia), zaprzestały wykonywania eksmisji, ponieważ § 4 art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego mówi, iż „komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”.

Jednak rosnące zadłużenie sprawiło, że niektóre gminy zaczęły wyznaczać tymczasowe pomieszczenia we własnych zasobach mieszkaniowych. W Łodzi wygospodarowano ich kilkadziesiąt.

– Podpisaliśmy z eksmitowanymi umowę najmu użyczenia na trzy miesiące. Po tym okresie przedłużyliśmy ją na kolejne trzy miesiące. Obecnie proponujemy prezydentowi Łodzi, aby umowy przedłużać do roku. Wkrótce jednak zaczniemy dreptać w miejscu – powiedział Andrzej Chojnacki, zastępca dyrektora Wydziału Budynków i Lokali Urzędu Miejskiego w Łodzi. Nie należy mu się dziwić, ponieważ samorządowcy oczekują, że eksmitowani sami się po pewnym czasie wyprowadzą, i spadnie z nich odpowiedzialność za wyrzucenie na ulicę.

Cudzymi rękami

O błędnym kole mówią też władze dwóch warszawskich dzielnic, w których wygospodarowano kilkadziesiąt takich pomieszczeń. Problem dłużników rozwiązałyby kontenery, ale na to nie ma zgody ani władz stolicy, ani mieszkańców. Wszyscy boją się tworzenia slamsów. Dlatego kolejne dzielnice, np. Żoliborz, zamierzają podpisywać okresowe umowy z właścicielami hoteli robotniczych. Jeśli dłużnik nie znajdzie sobie w tym czasie innego lokalu, ląduje w końcu na ulicy.

Wymiar sprawiedliwości dostrzegł już uchybienia legislacyjne, czyli brak wskazania okresu przebywania dłużnika w pomieszczeniu tymczasowym i kwestię płatności. Po raz pierwszy zwrócił na nie uwagę Trybunał Konstytucyjny, rozpatrując wniosek Rady Miasta Gdyni w 2007 r., i zasygnalizował to parlamentowi.

Z interpelacją w tej sprawie zwrócił się także do ministra sprawiedliwości Janusz Kochanowski, rzecznik praw człowieka.

Komisja Kodyfikacyjna Ministerstwa Sprawiedliwości ma zamiar zająć się tą sprawą jutro. Samorządowcy sugerują przywrócenie możliwości eksmisji na bruk w szczególnych przypadkach, np. dłużników uporczywie niszczących mienie czy osób znęcających się nad rodziną.

Komentuje: Maciej Lisicki, wiceprezydent Gdańska

Dzięki aktywnej polityce mieszkaniowej – począwszy od budowania i kupowania mieszkań przez zamiany lokali zadłużonych, skończywszy na remontowaniu pustostanów przez lokatorów – udaje nam się wygospodarować tymczasowe pomieszczenia, ponieważ na końcu tego łańcucha znajdują się lokale o najniższym standardzie, choć spełniające warunki rozporządzenia ministra sprawiedliwości. Dzięki temu możemy prowadzić egzekucje sądowych wyroków o eksmisje bez martwienia się o lokal socjalny. Nie jestem zwolennikiem trwałego pobytu w nim dłużników. Ale przepisy nie określają formy prawnej użytkowania, jego okresu ani płatności, toteż pozostają oni na czas nieokreślony. Obciążamy ich wyłącznie za media. Gdyby były to pomieszczenia rotacyjne, wystarczyłby jeden lub dwa lokale.

Rzeczpospolita

Polskie prawo toleruje eksmisje na bruk

Seweryn Chwałek 08-04-2009, ostatnia aktualizacja 08-04-2009 11:30

autor zdjęcia: Darek Golik

źródło: Fotorzepa

źródło: archiwum prywatne

Seweryn Chwałek jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości we Wrocławiu

Po umieszczeniu w wyszukiwarce internetowej terminu „pomieszczenie tymczasowe” na pierwszej stronie pojawia się oferta firmy, która w ramach świadczonych usług doradztwa w sprawach wykonania wyroków eksmisyjnych, zapewnia wierzycielom pomieszczenia tymczasowe niezbędne do przeprowadzenia eksmisji.

Zapotrzebowanie na takie usługi kreują przepisy o egzekucji z nieruchomości. Komornik nie może bowiem wstrzymać czynności opróżnienia lokalu, jeżeli wierzyciel wskaże pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika – tak stanowi art. 1046 ust 5 kodeksu postępowania cywilnego (kpc).

Co dzieje się z dłużnikiem po przeprowadzeniu eksmisji do pomieszczenia tymczasowego? Jaki jest status prawny osoby zajmującej takie pomieszczenie? Jak długo może ona tam przebywać? Czy musi za nie płacić, a jeśli tak, to ile? Czy zajmowanie pomieszczenia tymczasowego korzysta z ochrony posiadania, czy nie, gdyż zajmujący pomieszczenie tymczasowe nie jest posiadaczem samoistnym? To są pytania, na które w obecnym stanie prawnym nie można podjąć nawet próby odpowiedzi. Pojęcie pomieszczenia tymczasowego zawieszone jest bowiem w legislacyjnej próżni, a definicja prawna ogranicza się do warunków technicznych jakim powinny odpowiadać takie pomieszczenia (art. 1046 § 6 kpc orazrozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie, Dz. U. Nr 17, poz. 155)

Ustawodawca świadomie nie zajął się stosunkiem prawnym, na podstawie którego dłużnik może korzystać z pomieszczenia tymczasowego. Ideą nowelizacji art. 1046 kpc było wszak odejście przez polski system prawny od eksmisji na bruk, jako wyjątkowo niehumanitarnej. Szkoda jednak, że ustawodawca nie miał odwagi i determinacji, by uregulować instytucję egzekucji z nieruchomości całościowo i konsekwentnie, a przede wszystkim jasno i klarownie. Nowelizacja obowiązująca od 2005 r. sprawia wrażenie dopisanych od niechcenia przepisów, które wprawdzie formalnie mają wymazać eksmisję na bruk z polskiego prawa, a jednocześnie nie są faktyczną przeszkodą w przeprowadzaniu takich eksmisji. Na gruncie kilkuletniej praktyki można stwierdzić, iż polskie prawo toleruje eksmisje na bruk tyle, że odłożone w czasie poprzez chwilowy pobyt w pomieszczeniu tymczasowym. Komornicy uznają za pomieszczenie tymczasowe np. wynajęty na miesiąc przez wierzyciela pokój w hotelu robotniczym. Po miesiącu obsługa hotelu dokonuje faktycznej eksmisji na bruk, a wszystko dzieje się w zgodzie z przepisami prawa.

Ustawodawca chciał z jednej strony zakazać eksmisji na bruk, z drugiej zaś uprawnił komornika i wierzyciela do oceny, czy pomieszczenie wskazane jako tymczasowe nadaje się do zamieszkania. Wierzyciel przy ocenie bierze pod uwagę wyłącznie warunki techniczne, bo do tego zobowiązuje go ustawa, która milczy natomiast o statusie prawnym pomieszczenia. Pokój w hotelu, choćby pięciogwiazdkowym, prawnie nie nadaje się do zamieszkania, choć technicznie znacznie przerasta jedyne wymogi określone przez ustawodawcę.

Art. 1046 kpc był przedmiotem oceny Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał nie badał jednak omawianego § 5 art. 1046, który nakazuje przeprowadzić egzekucję, gdy wierzyciel wskaże pomieszczenie tymczasowe. TK zajął się tylko przepisem § 4 art. 1046, który nakazuje komornikowi wstrzymanie egzekucji do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Sprawdzał, czy z przepisu wynika obowiązek gminy do przekazania takiego pomieszczenia, a jeśli tak, to czy jest on zgodny z konstytucją, skoro nakłada nowe obowiązki nie przewidując źródła ich finansowania. Trybunał nie dostrzegł niezgodności z Konstytucją, choć zauważył szereg niejasności w tym przepisie. Obowiązek gminy nie jest wskazany wprost, a trzeba go wywodzić z wielu przepisów (także ustawy o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym). Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego „podstawy prawnej działania organu władzy publicznej nie powinna stanowić rozczłonkowana norma, konstruowana na podstawie kilku przepisów prawnych” (wyrok z 4 grudnia 2007, sygn. K 26/05). Trybunał uznał za konieczne zasygnalizowanie Sejmowi tych uchybień legislacyjnych, zwłaszcza że skierowana do gminy norma, której dotyczy orzeczenie TK, nie zawiera pewnych szczegółowych elementów, np. na jaki okres gmina winna „wskazać” tymczasowe pomieszczenie (postanowienie TK z 4 marca 2008 r. sygn. akt S 2/08).

Minął ponad rok, a Sejm nie doprecyzował przepisów. Jednak dziś należy zastanowić się nad całą instytucją egzekucji z nieruchomości ponownie. Ustawodawca powinien poważnie przemyśleć swobodne przekazanie podmiotom prywatnym kompetencji weryfikacji spełnienia warunków ustawowych do przeprowadzenia eksmisji. Jeśli bowiem ustawodawca ogłasza, że z przyczyn humanitarnych rezygnuje z eksmisji na bruk, to nie może oddawać wierzycielom prawa do samodzielnej oceny wykonania obowiązku ustawowego jakim jest zapewnienie pomieszczenia tymczasowego. Jest to bowiem odłożenie eksmisji na bruk w czasie w dodatku ze zdwojonym naruszeniem godności człowieka, chronionej przez Konstytucję (art. 30): oprócz faktycznej eksmisji na bruk, państwo zapewnia, że prawo takiej eksmisji nie przewiduje i że państwo chroni dłużników przed nią.

Żeby rzeczywiście wyeliminować eksmisję na bruk z polskiego prawa, należy przemyśleć szereg bardzo ważnych szczegółów. Po pierwsze - czy kompetencja i obowiązek zapewniania pomieszczeń tymczasowych nie powinien spoczywać wyłącznie na gminie? Owszem, nie ułatwi to procedury egzekucyjnej, jednak albo eliminujemy eksmisję na bruk albo zwiększamy uprawnienia wierzycieli. Należy w takim przypadku przewidzieć prawo do odszkodowania dla wierzycieli za okres, w którym nie zapewniono pomieszczenia tymczasowego podobnie jak przewidują to przepisy w przypadku lokali socjalnych. Po drugie należy precyzyjnie określić status takiego pomieszczenia. Czy pomieszczenie może pochodzić z mieszkaniowego zasobu gminy, czy istnieje obowiązek podpisywania umów najmu, na czas oznaczony lub nieoznaczony? Jaki czynsz może nakładać gmina, czy dłużnik może czynsz odpracować, czy gmina może odstąpić od naliczania czynszu, by nie pogłębiać księgowych strat w budżecie, iloma pomieszczeniami tymczasowymi powinna dysponować gmina, czy gminny mogą świadczyć sobie usługi w postaci zapewniania pomieszczeń tymczasowych? Należy oczywiście liczyć się z faktem, że koszty utrzymania osób w pomieszczeniach tymczasowych w przypadku ich trwałej niezdolności do samodzielnego życia poniesie koniec końców gmina. Konieczny jest zatem szerszy program państwowy, który będzie przewidywał środki na rzeczywistą walkę z bezdomnością, na programy społeczne oraz budownictwo socjalne. Przeciwdziałać bezdomności najskuteczniej może bowiem wspólnota samorządowa.

To oczywiście droga bardzo trudna i wymagająca dużych nakładów finansowych. Jednak gdy ustawodawca deklaruje odejście od eksmisji na bruk należy oczekiwać narzędzi prawnych, które przełożą deklarację na rzeczywistość. Obecne przepisy dotyczące eksmisji są przykładem prawa mętnego, niedopowiedzianego w najistotniejszych kwestiach. Z pozycji aksjologicznej można mówić o hipokryzji ustawodawcy, która narusza elementarne zasady demokratycznego państwa prawa. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego przenoszą bowiem odpowiedzialność za wyrzucanie ludzi z mieszkań z instytucji państwa na podmioty prywatne przy pełnej akceptacji państwa. Art. 75 Konstytucji RP: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Seweryn Chwałek

ROL

Można się bronić przed podwyżką

Renata Krupa-Dąbrowska 23-03-2009, ostatnia aktualizacja 23-03-2009 06:40

Podwyżki czynszu lub innych opłat za mieszkanie muszą być wprowadzone zgodnie z regułami prawa. Jeżeli dochodzi do ich naruszeń, można je kwestionować

autor zdjęcia: Darek Golik

źródło: Fotorzepa

• Jak otrzymać dopłatę do czynszu
• Przepisy gwarantują dach nad głową

Nie ma jednolitych zasad podnoszenia opłat za mieszkanie. Inaczej wygląda to we wspólnotach, spółdzielniach oraz w gminach czy w prywatnych kamienicach.

Właściciele mieszkań we wspólnocie wnoszą opłaty za mieszkanie oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną. Podwyżki ustalają sami w uchwale. Głosują udziałami w nieruchomości. Przegłosowani mogą zakwestionować uchwałę o podwyżce w sądzie. Lokatorzy płacą czynsz na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te dotyczą przede wszystkim najemców mieszkań: komunalnych, w prywatnych budynkach oraz spółdzielczych (lokatorskich, własnościowych), a także należących do Skarbu Państwa.

Ustawa pozwala podnosić czynsz dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy. Jej przepisy dzielą podwyżki na: wynoszące w skali roku maksymalnie 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i przekraczające tę wysokość.

Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie. Można je znaleźć w dziennikach urzędowych wojewodów oraz na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury (www.mi.gov.pl). Właściciel lub zarządca musi złożyć pisemne wypowiedzenie czynszu co najmniej na trzy miesiące przed planowaną podwyżką. Owe 3 proc. to przeciętnie 7 – 8 zł za 1 mkw.

Lokator może żądać podania na piśmie powodów podwyżki, tylko gdy przekroczy owe 3 proc. Ustawa daje prawo do zaskarżania wyłącznie tych podwyżek, po których wprowadzeniu czynsz (opłaty za mieszkanie) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej za mkw. Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze stosuje się dwie ustawy: o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) oraz o ochronie praw lokatorów (uol). Właściciele nie są lokatorami w rozumieniu uol. Do nich stosuje się usm. Trzeba też pamiętać, że przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Wtedy pierwszeństwo mają regulacje korzystniejsze dla spółdzielcy.

Spółdzielnia musi pisemnie zawiadomić o podwyżce minimum dwa tygodnie przed upływem terminu wnoszenia opłat. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że członkowie spółdzielni mają prawo się domagać kalkulacji każdej podwyżki. Mają oni dwie drogi ich kwestionowania. Mogą najpierw skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego, a następnie z drogi sądowej albo też od razu iść do sądu. Osoby, które nie są członkami spółdzielni, od razu muszą się udać do sądu.

Rzeczpospolita