Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zmusić właściciela lokalu mieszkalnego do zgody na zaciągnięcie kredytu bankowego na uzupełnienie funduszu remontowego? Wspólnota ma kilkudziesięciu właścicieli. Sugerowany kredyt to 1 mln zł.
Odpowiada Paweł Puch, prawnik, serwis Oferty.net
Coraz częściej członkowie wspólnot, zamiast gromadzić środki na remonty, zaciągają kredyt, który później spłacają ze składek na fundusz remontowy. Dziś bardziej opłaca się bowiem wziąć kredyt, niż gromadzić latami pieniądze na remonty.
Po pierwsze dlatego, że środki ze składek trzymane są na nisko oprocentowanej lokacie i raczej z biegiem czasu tracą na wartości, niż zyskują.
Po drugie, ceny materiałów i koszt robocizny idą szybko do góry, więc po latach może się okazać, że na niewiele te zgromadzone środki wystarczą, a po trzecie przybywa banków, które chcą udzielać kredytów wspólnotom. Banki wymagają jednak, żeby zaliczki na fundusz wpłacali właściciele regularnie, więc wspólnoty, w których występują zaległości we wpłatach zaliczek, mają małe szanse na otrzymanie korzystnego kredytu.
Nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby wspólnota mieszkaniowa na dokonanie remontu nieruchomości wspólnej, na przykład wymianę pokrycia dachowego czy termomodernizację budynku, zaciągnęła kredyt w banku.
Ponieważ zaciągnięcie kredytu należy uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, zarząd wspólnoty musi w tej sprawie uzyskać uchwałę wspólnoty upoważniającą go do podpisania z bankiem umowy.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych, co do zasady, uchwały podejmuje się większością głosów liczoną według wysokości udziałów. Jeżeli zarząd nie może uzyskać zgody większości właścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Jeżeli remont jest niezbędny w utrzymaniu budynku w należytym stanie, sąd powinien przychylić się do zaciągnięcia kredytu. Należy podkreślić, że decyzja o zaciągnięciu kredytu wyrażona w uchwale, tak jak każda inna uchwała podjęta we wspólnocie, wiąże wszystkich właścicieli mieszkań, a więc i tych, których przegłosowano. Właściciel lokalu, którego przegłosowano, może zaskarżyć uchwałę do sądu, a jeżeli tego nie zrobi lub sąd nie uzna jego racji, nie będzie miał wyjścia i będzie musiał spłacać kredyt. Jednak spłata kredytu w praktyce nie będzie niczym innym jak wnoszeniem przez następne lata składek na fundusz remontowy, bo to z niego spłacane będą kredyty.
Obowiązywać tu będzie oczywiście ogólna zasada, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
W małych wspólnotach mieszkaniowych, rządzących się przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności, sprawa jest bardziej skomplikowana, gdyż do zaciągnięcia kredytu wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli. Jednak w braku tej jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
masz pytanie wyślij e-mail g.blaszczak@rp.pl
