Taksa notarialna od 2004

W polskim prawie określona jest jedynie maksymalna wysokość wynagrodzenia, jakie może pobrać notariusz za dokonanie określonej czynności prawnej (tzw. taksa notarialna). Maksymalna stawka taksy notarialnej określana jest według tabeli:

Wartość przedmiotu  czynności notarialnej	Stawka procentowa lub kwota
do 3.000 zł	100 zł
powyżej 3000 zł do 10 000 zł	100 zł  + 3% nadwyżki powyżej 3.000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł  + 2% nadwyżki powyżej 10.000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł  + 1% nadwyżki powyżej 30.000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1.010 zł  + 0,4% nadwyżki powyżej 60.000 zł
powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł	4.770 zł  + 0,2% nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
powyżej 2.000.000 zł	6.770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych w I grupie podatkowej, w rozumieniu ustawy o podatku od spadku i darowizn, nie więcej niż 7 500 zł.

Przyjęto przy tym zasadę, iż za sporządzenie aktu notarialnego jako maksymalną stawkę przyjmuje się stawkę przewidzianą wyżej.

 

Czynność prawna	Stawka procentowa lub kwota
Sporządzenie dokumentupełnomocnictwa	do dokonania jednej czynności - do 30 zł,  a przy czynnościach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności - do 100 zł
Sporządzenie aktu sprzedażyruchomości	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości przedmiotu sprzedaży
Sporządzenie umowy działu rzeczywspólnej	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od ogólnej wartości majątku podlegającemu działowi
Sporządzenie aktu zamiany rzeczy ruchomych lub nieruchomości	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy
Sporządzenie aktu ustanowienia zastawu	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości przedmiotu zastawu
Ustąpienie pierwszeństwahipotecznego	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości przedmiotu czynności określonej według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa - według tej niższej sumy
Akt umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości nieruchomości
Sporządzenie aktu ustanowienia hipoteki	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. W przypadku ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe lub działalność gospodarczą - 1/4 tej stawki
Sporządzenie aktu oddania gruntu wużytkowanie wieczyste	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości pierwszej opłaty, a przy jej braku - skapitalizowanej wartości opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn
Sporządzenie umowy pożyczki	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od kwoty pożyczki
Sporządzenie umowy dzierżawy(poddzierżawy) lub najmu(podnajmu)	Wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony - wartość świadczeń za okres 10 lat
Umowa renty, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	wynagrodzenie obliczone wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli obliczonej od wartości tych rzeczy lub praw
Umowa majątkowa małżeńska(intercyza)	do 400 zł
Sporządzenie protokołu zgromadzenia wspólników innej spółki niż z o.o. lub akcyjna albo protokołu posiedzenia zarządu,rady nadzorczej lub komisji rewizyjnej spółki prawa handlowego	do 500 zł
Sporządzenie protokołuzgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąlub walnego zgromadzenia spółdzielni	do 750 zł
Sporządzenie protokołu walnego zgromadzenia akcjonariuszy	do 1100 zł
Sporządzenie protokołu dokumentującego podwyższenie kapitału zakładowego spółki	maksymalne stawki taksy notarialnej z pierwszej tabeli, przy czym podstawą określenia maksymalnej stawki jest różnica pomiędzy wysokością podwyższonego kapitału zakładowego a wysokością dotychczasowego kapitału zakładowego.
Sporządzenie protokołu zebraniawspólnoty mieszkaniowej	do 300 zł
Sporządzenie protokołu zawierającego oświadczenie towarzystwa funduszy inwestycyjnych o zmianie statutu funduszu inwestycyjnego	1000 zł
Sporządzenie umowy zobowiązującej, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości przedmiotu umowy z pierwszej tabeli
Sporządzenie umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste w wykonaniu umowy zobowiązującej	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości przedmiotu umowy
Sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości nieruchomości
Sporządzenie umowy zbyciawłasnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka)	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości prawa
Umowa zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości prawa
Sporządzenie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości prawa
Umowa przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości nieruchomości
Umowa przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości nieruchomości lub wartości użytkowania wieczystego
Sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przebieg licytacjilub przetargu	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od ceny rzeczy uzyskanej w wyniku licytacji lub przetargu
Sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Akt umowy darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi (należącymi do I grupy podatkowej), a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadku i darowizn	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Akt umowy sprzedaży działki budowlanej	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Akt umowy  sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub jednorodzinnego budynku mieszkalnego	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Akt dokumentujący ustanowienie odrębnej własności lokalu w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę	do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego losowanie nagrody	do 1/4 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli od wartości wylosowanych nagród
Sporządzenie aktu zawierającego oświadczenie o przystąpieniu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub o objęciu udziału w tej spółce	do 1/10 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej od wartości wnoszonego lub objętego udziału.
Sporządzenie aktu zawierającego zgodę osób przystępujących do spółki akcyjnej na zawiązanie spółki, brzmienie statutu i na objęcie akcji, wyrażoną w innym akcie niż akt obejmujący statut	do 1/10 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Sporządzenie aktu obejmującego poświadczenie oświadczenia woli wyrażonego w innym akcie notarialnym	do 1/4 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej z pierwszej tabeli
Sporządzenie umowy zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z ubezpieczenia społecznego rolników albo tzw. renty strukturalnej	do 600 zł
Sporządzenie protokołu niedojścia do skutku licytacji lub przetargu lub losowania nagród	do 100 zł
Sporządzenie testamentu	do 50 zł, a jeżeli testament zawiera zapis, polecenie lub pozbawia uprawnionego prawa do zachowku - do 150 zł
Sporządzenie odwołania testamentuw formie aktu notarialnego	do 30 zł
Sporządzenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku	do 50 zł
Sporządzenie aktu zwolnienia nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić	do 60 zł
Zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego	do 80 zł
Sporządzenie protokołu przyjęcia na przechowanie dokumentu	do 50 zł
Sporządzenie innego protokołu niż protokołu przyjęcia na przechowanie dokumentu i protokołu niedojścia do skutku licytacji, przetargu lub losowania nagród	do 200 zł
Sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z aktu notarialnego albo innego dokumentu	do 6 zł za każdą rozpoczętą stronę
Poświadczenie własnoręczności podpisu albo odcisku palca osoby niepiśmiennej lub nie mogącej pisać	na dokumentach, jeżeli przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną - 1/10 wynagrodzenia, jakie należałoby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego, nie więcej jednak niż 300 zł; na pełnomocnictwach i innych dokumentach - 20 zł.
Poświadczenie zgodności odpisu (kopii) z oryginalnym dokumentem	do 6 zł za każdą stronę
Poświadczenie czasu okazania dokumentu	do 6 zł za każdą stronę
Poświadczenie faktu pozostawania przy życiu	do 5 zł (w celu otrzymania emerytury, renty lub innych świadczeń z ubezpieczenia społecznego); do 30 zł (w innym celu)
Poświadczenie faktu pozostawania osoby w określonym miejscu	do 30 zł
Przechowanie dokumentu	do 20 zł za każdy rozpoczęty miesiąc
Doręczenie stronie przeciwnej oświadczenia wniesionego ustnie do protokołu albo wręczonego lub przesłanego notariuszowi	do 40 zł
Sporządzenie protestu w zależności od zaprotestowanej kwoty	do 5 zł (kwota do 1000 zł włącznie), do 5 zł + 0,5% nadwyżki ponad 100 zł (kwota ponad 1000 zł)
Za inne czynności nie wymienione powyżej	do 200 zł

Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat.

Jeżeli jednym aktem notarialnym, sporządzonym między tymi samymi osobami, objęto kilka czynności dotyczących tego samego przedmiotu i pozostających ze sobą w takim stosunku, że jedna z tych czynności ma charakter czynności głównej, a inne mają charakter czynności ubocznych i nie mogą istnieć bez czynności głównej - za sporządzenie tego aktu notarialnego stosuje się maksymalną stawkę przewidzianą dla czynności głównej. W razie gdy poszczególne czynności między tymi samymi osobami dotyczą różnych przedmiotów, wartość tych przedmiotów zlicza się, jeżeli dla dokonywanych czynności przewidziana jest ta sama maksymalna stawka. Jeśli dla tych czynności przewidziane są różne maksymalne stawki, stosuje się je za każdą czynność z osobna. Jeżeli akt notarialny obejmuje kilka czynności różnych osób, stosuje się maksymalne stawki przewidziane za każdą czynność z osobna. 

Za czynności wykonywane poza siedzibą kancelarii, notariusz może ustalić zwiększone wynagrodzenie liczone za każdą godzinę od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu, w wysokości do 50 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze dziennej - 8.00-20.00) lub do 100 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze nocnej - pozostałe godziny).

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564)

Zakup działki pod budowę domu

Data: 26-05-2009 r.

Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki najważniejszą rzeczą jaką musi zrobić każdy inwestor jest sprawdzenie stanu formalno-prawnego działki oraz perspektyw związanych z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Sprawdzenie nieruchomości

Trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanej nieruchomości. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis z wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest uważany za aktualny jedynie przez 3 miesiące licząc od daty jego wydania. Ważne jest aby sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas

fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt). Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne. Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych. Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach

zagospodarowania przestrzennego tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np.

usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Ponadto plan wskaże nam jaka może być maksymalna wysokość planowanej zabudowy, jakie powinny być parametry techniczne projektowanego budynku, np. kształt dachu, wielkość powierzchni zabudowy, czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane

Zakup działki budowlanej

Zakup działki budowlanej, podobnie jak każdej nieruchomości, wymaga sporządzenia aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem określonych kosztów takich jak: wynagrodzenie notariusza, opłaty

sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Obecnie notariusz pobiera wszystkie te opłaty i wpłaca je na konta właściwych sądów i urzędów. W przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, sprzedaż odbywa się na zasadach przetargu, zgodnie z ustawą o gospodarce

nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu również wymaga zachowania aktu notarialnego.

Przygotowanie do budowy

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji:

1. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia oprócz projektu również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowo uzyskania z gminy dla wybranej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku -przez decyzje o warunkach zabudowy wydawana przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzje nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny.

Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

• działka ma dostęp do drogi publicznej;

• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;

• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• rodzaj inwestycji;

• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;

• linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

2. Decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować się, jaki dom chcemy budować. W grę wchodzi kupno jednego z wielu typowych projektów domów oferowanych na rynku

lub zlecenie indywidualnego projektu.

Projekt powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:

- określenie granic działki lub terenu,

- usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci

uzbrojenia terenu,

- sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

• projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje i konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych

  oraz dróg, w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów,

• pozwolenie na budowę

Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.

), wcześniej posiadanymi dokumentami w postaci aktu nabycia nieruchomości oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek i który wydaje decyzje o pozwolenie na budowę, jest starostwo lub gmina. Jeżeli złożone przy wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty są kompletne i spełniają powyższe wymagania, organ administracji architektoniczno budowlanej wydaje pozwolenie na budowę w formie decyzji. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy. Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.

Zakup działki rolnej

Przy wyborze zakupu działki rolnej są dwie możliwości: kupno działki pod zabudowę siedliskową lub zakup małej działki i przekształcenie ją w budowlaną. Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan

zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika

, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy otrzyma warunki zabudowy będzie możliwe podpisanie z nim umowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy gdy:

• co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana. (jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan),

• teren ma dostęp do drogi publicznej,

• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Można też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowę będzie można natomiast starać się o pozwolenie na remont.

Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Między innymi konieczne jest odrolnienie. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę

odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Konieczna jest uzyskanie zgody na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości

- czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Wniosek o odrolnienie powinien zawierać dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592).

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).