W pozwie z dnia 2 lipca 1997 r. Zdzisław P. i Zenon O. wnieśli o uchylenie uchwał od nr 1 do 4 i uchwały nr 6, podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. W. 5 w W. na zebraniu w dniu 21 maja 1997 r.
Na uzasadnienie pozwu, powodowie podnieśli m.in., iż zaskarżone uchwały zostały podjęte tylko przez jednego z właścicieli, którym jest Gmina W.-C., mimo że wymagane jest, aby uchwały wspólnoty stanowione były przez większość właścicieli. Uchwale nr 1 (dotyczącej przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium) zarzucili ponadto, że jest nieważna, bo podjęto ją w oparciu o nieważne sprawozdanie finansowe, nie podpisane przez kierownika administracyjnego i zawierające szereg nieprawidłowości w rozliczeniu kosztów utrzymania budynków (m.in. obciążanie niektórymi kosztami Wspólnoty, czyli wszystkich właścicieli, podczas gdy winna je ponosić wyłącznie Gmina, bowiem dotyczą jej zasobów), przy czym powodowie podnieśli, że nie mogli zapoznać się z materiałami, w oparciu o które sporządzono sprawozdanie, gdyż utrudniano im do nich dostęp. Szczegółowe zarzuty postawiono także pozostałym zaskarżonym uchwałom.
Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 7 grudnia 1998 r. Sąd Wojewódzki oddalił powództwo w całości i obciążył powodów kosztami procesu.
Orzeczenie powyższe oparł Sąd I instancji na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:
pozwana Wspólnota obejmuje czternastu właścicieli: trzynastu z nich to osoby fizyczne, a czternastym jest Gmina W.-C. posiadająca 60,96% udziałów. Ona też na mocy art. 40 ustawy o własności lokali sprawuje zarząd nad nieruchomością wspólną.
W dniu 21 maja 1997 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty, o którym wszyscy właściciele w sposób prawidłowy zostali powiadomieni. Stawił się tylko przedstawiciel Gminy W.-C. - Wiesław P. Zebranie podjęło pięć uchwał: nr 1 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium, nr 2 w sprawie pokrycia różnic między rzeczywistymi kosztami zarządu a wysokością wpłaconych zaliczek, nr 3 w sprawie wyboru zarządu nieruchomości, nr 4 w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością i nr 5 w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na 1997 r. dla nieruchomości wspólnej.
Zdaniem Sądu Wojewódzkiego uchwały powyższe nie zawierają żadnych postanowień naruszających jakikolwiek przepis prawa. Wszystkie zostały podjęte w sprawach dotyczących Wspólnoty, przez organ do tego upoważniony, większością głosów liczoną według wielkości udziałów. O terminie zebrania zostali powiadomieni prawidłowo wszyscy właściciele. W ocenie Sądu nie ma żadnego znaczenia fakt, czy sprawozdanie finansowe zostało podpisane, czy nie i przez kogo. Nie ma ono bowiem charakteru normatywnego i podlega swobodnej ocenie zebrania właścicieli.
Ponieważ nie doszło do naruszenia procedury podejmowania uchwał, a uchwały nie są sprzeczne z prawem, Sąd oddalił powództwo jako niezasadne.
W apelacji od powyższego wyroku, powodowie zaskarżając orzeczenie w całości wnieśli o jego zmianę i uwzględnienie powództwa lub o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Skarżący zarzucili orzeczeniu:
1) naruszenie prawa przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i art. 58 § 1 kc;
2) sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
W uzasadnieniu apelacji podniesiono m.in., iż wbrew ustaleniom Sądu I instancji, w świetle wymogów prawa - tj. art. 68 ustawy o rachunkowości - ma znaczenie kto podpisuje sprawozdanie finansowe. Nie można mówić, że pozwana przedstawiła takie sprawozdanie, bowiem kierownik administracyjny odmówił jego podpisania, a zatem prawnie ono nie istnieje. Tym samym nie zostały udokumentowane koszty poniesione przez zarząd w 1996 r. Zdaniem skarżących, aby zebranie wspólnoty było ważne nie może być jednoosobowe, bo jak wskazuje art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota to ogół właścicieli, a nie tylko jeden z nich. Apelacja zawiera też zarzuty co do nieprawidłowości wyliczeń przedstawionych w sprawozdaniu i obciążenia właścicieli nienależnymi wydatkami.
W piśmie procesowym z dnia 19 lutego 1997r. powodowie ograniczyli apelację do zaskarżenia jedynie uchwały nr 1 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 1996 r. i udzielenia absolutorium zarządowi (k. 125).
Sąd Apelacyjny zważył:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.
W szczególności za nietrafne należało uznać zarzuty formalne, dotyczące trybu podjęcia uchwał na zebraniu Wspólnoty w dniu 21 maja 1997 r. Kwestię tę reguluje przepis art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388), zwanej dalej „ustawą”. Zgodnie z jego § 1, uchwały właścicieli podejmowane są m.in. na zebraniu. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że wszyscy właściciele zostali w sposób prawidłowy powiadomieni o czasie, miejscu i porządku zebrania Wspólnoty. Tylko w takim znaczeniu można mówić o ważności, czy też jak to określają skarżący „prawomocności” zebrania. Jak bowiem wynika z przepisu § 2 art. 23, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a nie głosów obecnych na zebraniu. Ustawa nie wymaga określonego quorum właścicieli biorących udział w zebraniu. Dlatego też z punktu widzenia skuteczności i ważności zebrania ocenianego w aspekcie podjętych na nim uchwał (a tylko taki ma tu znaczenie) nie jest istotne ile osób uczestniczyło w zebraniu. Mógł być tylko jeden właściciel, byleby posiadał większość udziałów, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Gdyby pozostali właściciele pozwanej Wspólnoty byli obecni na zebraniu i głosowali przeciw proponowanym przez zarząd uchwałom, wynik głosowania byłby taki sam, gdyż właściciel - Gmina W.-C. posiada znaczną większość udziałów i zawsze może przegłosować pozostałych członków Wspólnoty, może nawet wbrew ich woli działać na ich niekorzyść. Nie jest to z pewnością rozwiązanie słuszne i od dłuższego czasu poddane jest krytyce, trwają też prace legislacyjne nad jego zmianą. Mimo bowiem intencji ustawodawcy w sytuacji jaka zaistniała w niniejszej sprawie, właściciele nie mają żadnego wpływu na decyzje dotyczące swojej własności. Jedyną drogą pozostaje zaskarżanie uchwał do sądu, która to akcja może być skuteczna tylko w przypadku sprzeczności uchwały z prawem (art. 25 ustawy). Konstatacja powyższa nie może jednak wpływać na ocenę, że tryb podjęcia zaskarżonej uchwały był zgodny z prawem.
Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny podziela pogląd skarżących, ze uchwała ta (nr 1) jest sprzeczna z prawem. Nie można zgodzić się z Sądem Wojewódzkim, że kwestia tego czy sprawozdanie finansowe zostało podpisane przez uprawnione do tego osoby czy nie, nie ma w sprawie żadnego znaczenia. Ze stanowiska Sądu meriti wynikałoby, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania zarządu (czyli dotycząca pracy zarządu) i będąca podstawą udzielenia lub odmowy udzielenia zarządowi absolutorium nie jest istotna, bo nie ma żadnego znaczenia normatywnego, tj. nie ma w niej niczego obowiązującego w sensie prawnym (chyba o to chodziło Sądowi I instancji). Jest to pogląd nietrafny.
Sam ustawodawca przyjmuje, że sprawozdanie ma bardzo ważkie znaczenie dla właścicieli, skoro rozpatrywanie i zatwierdzanie pozostawione zostało do wyłącznej kompetencji zebrania ogółu właścicieli (art. 30 ust. 2 ustawy). Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia sprawozdania mogą wpłynąć na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem mogą mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu. W dalszej kolejności ze sprawozdania może wynikać konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych.
Ustawa poświęca też wiele miejsca sprawowaniu kontroli przez właścicieli lokali nad działalnością zarządu. Po pierwsze zasadą jest jawność działania zarządu wobec właścicieli, czego szczególnym wyrazem jest przepis stanowiący, że na żądanie właściciela lokalu zarząd jest obowiązany udzielić mu stosownych informacji (art. 29 ust. 2 ustawy), który to przepis w niniejszej sprawie był przez zarząd naruszany. Po drugie zebranie właścicieli dokonuje każdego roku oceny pracy zarządu i wypowiada się co do absolutorium. Zebranie to zwane przez ustawę „corocznym” jest obowiązkowe (art. 30 ust. 1 ustawy).
Skoro zatem ustawa nakłada na wspólnotę obowiązek corocznych obrad nad sprawozdaniem zarządu, to winien to być dokument od zarządu pochodzący. Przepis art. 29 ust. 1 ustawy zobowiązuje zarząd do złożenia ze swej działalności rocznego sprawozdania. Tymczasem sprawozdanie udostępnione właścicielom pozwanej Wspólnoty wymogu tego nie spełnia. Kierownik administracji (a zatem osoba najprawdopodobniej umocowana do składania oświadczeń woli w imieniu zarządu) nie podpisał go, a jedynie sporządził adnotacje, że uczyni to po jego sprawdzeniu. Pozwana nie wykazała aby powyższy brak sprawozdania został uzupełniony i aby sprawozdanie, które zostało zatwierdzone, było innym niż to załączone do akt (k. 5-6), czyli wadliwe. Podnieść przy tym należy, że pozwana nie kwestionowała, że takie właśnie wadliwe sprawozdanie przedłożyła do zatwierdzenia właścicielom. Wynika z powyższego, że zebranie właścicieli w dniu 21 maja 1997 r. obradowało i zatwierdziło jedynie projekt sprawozdania, co jest niewątpliwie sprzeczne z wymogami art. 30 ustawy. Projekt sprawozdania nie mógł być przedmiotem obrad ani tym bardziej nie mógł stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny uznając apelację za zasadną, na mocy art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił powództwo w zakresie zaskarżonej uchwały, orzekając jej uchylenie. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 kpc). Z uwagi zaś na cofnięcie apelacji w części dotyczącej pozostałych czterech uchwał, Sąd Apelacyjny umorzył postępowanie apelacyjne w tym zakresie (art. 355 § 1 kpc w zw. z art. 391 kpc).
Na uzasadnienie pozwu, powodowie podnieśli m.in., iż zaskarżone uchwały zostały podjęte tylko przez jednego z właścicieli, którym jest Gmina W.-C., mimo że wymagane jest, aby uchwały wspólnoty stanowione były przez większość właścicieli. Uchwale nr 1 (dotyczącej przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium) zarzucili ponadto, że jest nieważna, bo podjęto ją w oparciu o nieważne sprawozdanie finansowe, nie podpisane przez kierownika administracyjnego i zawierające szereg nieprawidłowości w rozliczeniu kosztów utrzymania budynków (m.in. obciążanie niektórymi kosztami Wspólnoty, czyli wszystkich właścicieli, podczas gdy winna je ponosić wyłącznie Gmina, bowiem dotyczą jej zasobów), przy czym powodowie podnieśli, że nie mogli zapoznać się z materiałami, w oparciu o które sporządzono sprawozdanie, gdyż utrudniano im do nich dostęp. Szczegółowe zarzuty postawiono także pozostałym zaskarżonym uchwałom.
Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 7 grudnia 1998 r. Sąd Wojewódzki oddalił powództwo w całości i obciążył powodów kosztami procesu.
Orzeczenie powyższe oparł Sąd I instancji na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:
pozwana Wspólnota obejmuje czternastu właścicieli: trzynastu z nich to osoby fizyczne, a czternastym jest Gmina W.-C. posiadająca 60,96% udziałów. Ona też na mocy art. 40 ustawy o własności lokali sprawuje zarząd nad nieruchomością wspólną.
W dniu 21 maja 1997 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty, o którym wszyscy właściciele w sposób prawidłowy zostali powiadomieni. Stawił się tylko przedstawiciel Gminy W.-C. - Wiesław P. Zebranie podjęło pięć uchwał: nr 1 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium, nr 2 w sprawie pokrycia różnic między rzeczywistymi kosztami zarządu a wysokością wpłaconych zaliczek, nr 3 w sprawie wyboru zarządu nieruchomości, nr 4 w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością i nr 5 w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na 1997 r. dla nieruchomości wspólnej.
Zdaniem Sądu Wojewódzkiego uchwały powyższe nie zawierają żadnych postanowień naruszających jakikolwiek przepis prawa. Wszystkie zostały podjęte w sprawach dotyczących Wspólnoty, przez organ do tego upoważniony, większością głosów liczoną według wielkości udziałów. O terminie zebrania zostali powiadomieni prawidłowo wszyscy właściciele. W ocenie Sądu nie ma żadnego znaczenia fakt, czy sprawozdanie finansowe zostało podpisane, czy nie i przez kogo. Nie ma ono bowiem charakteru normatywnego i podlega swobodnej ocenie zebrania właścicieli.
Ponieważ nie doszło do naruszenia procedury podejmowania uchwał, a uchwały nie są sprzeczne z prawem, Sąd oddalił powództwo jako niezasadne.
W apelacji od powyższego wyroku, powodowie zaskarżając orzeczenie w całości wnieśli o jego zmianę i uwzględnienie powództwa lub o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Skarżący zarzucili orzeczeniu:
1) naruszenie prawa przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i art. 58 § 1 kc;
2) sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
W uzasadnieniu apelacji podniesiono m.in., iż wbrew ustaleniom Sądu I instancji, w świetle wymogów prawa - tj. art. 68 ustawy o rachunkowości - ma znaczenie kto podpisuje sprawozdanie finansowe. Nie można mówić, że pozwana przedstawiła takie sprawozdanie, bowiem kierownik administracyjny odmówił jego podpisania, a zatem prawnie ono nie istnieje. Tym samym nie zostały udokumentowane koszty poniesione przez zarząd w 1996 r. Zdaniem skarżących, aby zebranie wspólnoty było ważne nie może być jednoosobowe, bo jak wskazuje art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota to ogół właścicieli, a nie tylko jeden z nich. Apelacja zawiera też zarzuty co do nieprawidłowości wyliczeń przedstawionych w sprawozdaniu i obciążenia właścicieli nienależnymi wydatkami.
W piśmie procesowym z dnia 19 lutego 1997r. powodowie ograniczyli apelację do zaskarżenia jedynie uchwały nr 1 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 1996 r. i udzielenia absolutorium zarządowi (k. 125).
Sąd Apelacyjny zważył:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.
W szczególności za nietrafne należało uznać zarzuty formalne, dotyczące trybu podjęcia uchwał na zebraniu Wspólnoty w dniu 21 maja 1997 r. Kwestię tę reguluje przepis art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388), zwanej dalej „ustawą”. Zgodnie z jego § 1, uchwały właścicieli podejmowane są m.in. na zebraniu. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że wszyscy właściciele zostali w sposób prawidłowy powiadomieni o czasie, miejscu i porządku zebrania Wspólnoty. Tylko w takim znaczeniu można mówić o ważności, czy też jak to określają skarżący „prawomocności” zebrania. Jak bowiem wynika z przepisu § 2 art. 23, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, a nie głosów obecnych na zebraniu. Ustawa nie wymaga określonego quorum właścicieli biorących udział w zebraniu. Dlatego też z punktu widzenia skuteczności i ważności zebrania ocenianego w aspekcie podjętych na nim uchwał (a tylko taki ma tu znaczenie) nie jest istotne ile osób uczestniczyło w zebraniu. Mógł być tylko jeden właściciel, byleby posiadał większość udziałów, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Gdyby pozostali właściciele pozwanej Wspólnoty byli obecni na zebraniu i głosowali przeciw proponowanym przez zarząd uchwałom, wynik głosowania byłby taki sam, gdyż właściciel - Gmina W.-C. posiada znaczną większość udziałów i zawsze może przegłosować pozostałych członków Wspólnoty, może nawet wbrew ich woli działać na ich niekorzyść. Nie jest to z pewnością rozwiązanie słuszne i od dłuższego czasu poddane jest krytyce, trwają też prace legislacyjne nad jego zmianą. Mimo bowiem intencji ustawodawcy w sytuacji jaka zaistniała w niniejszej sprawie, właściciele nie mają żadnego wpływu na decyzje dotyczące swojej własności. Jedyną drogą pozostaje zaskarżanie uchwał do sądu, która to akcja może być skuteczna tylko w przypadku sprzeczności uchwały z prawem (art. 25 ustawy). Konstatacja powyższa nie może jednak wpływać na ocenę, że tryb podjęcia zaskarżonej uchwały był zgodny z prawem.
Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny podziela pogląd skarżących, ze uchwała ta (nr 1) jest sprzeczna z prawem. Nie można zgodzić się z Sądem Wojewódzkim, że kwestia tego czy sprawozdanie finansowe zostało podpisane przez uprawnione do tego osoby czy nie, nie ma w sprawie żadnego znaczenia. Ze stanowiska Sądu meriti wynikałoby, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania zarządu (czyli dotycząca pracy zarządu) i będąca podstawą udzielenia lub odmowy udzielenia zarządowi absolutorium nie jest istotna, bo nie ma żadnego znaczenia normatywnego, tj. nie ma w niej niczego obowiązującego w sensie prawnym (chyba o to chodziło Sądowi I instancji). Jest to pogląd nietrafny.
Sam ustawodawca przyjmuje, że sprawozdanie ma bardzo ważkie znaczenie dla właścicieli, skoro rozpatrywanie i zatwierdzanie pozostawione zostało do wyłącznej kompetencji zebrania ogółu właścicieli (art. 30 ust. 2 ustawy). Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia sprawozdania mogą wpłynąć na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem mogą mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu. W dalszej kolejności ze sprawozdania może wynikać konieczność pokrycia przez właścicieli strat finansowych.
Ustawa poświęca też wiele miejsca sprawowaniu kontroli przez właścicieli lokali nad działalnością zarządu. Po pierwsze zasadą jest jawność działania zarządu wobec właścicieli, czego szczególnym wyrazem jest przepis stanowiący, że na żądanie właściciela lokalu zarząd jest obowiązany udzielić mu stosownych informacji (art. 29 ust. 2 ustawy), który to przepis w niniejszej sprawie był przez zarząd naruszany. Po drugie zebranie właścicieli dokonuje każdego roku oceny pracy zarządu i wypowiada się co do absolutorium. Zebranie to zwane przez ustawę „corocznym” jest obowiązkowe (art. 30 ust. 1 ustawy).
Skoro zatem ustawa nakłada na wspólnotę obowiązek corocznych obrad nad sprawozdaniem zarządu, to winien to być dokument od zarządu pochodzący. Przepis art. 29 ust. 1 ustawy zobowiązuje zarząd do złożenia ze swej działalności rocznego sprawozdania. Tymczasem sprawozdanie udostępnione właścicielom pozwanej Wspólnoty wymogu tego nie spełnia. Kierownik administracji (a zatem osoba najprawdopodobniej umocowana do składania oświadczeń woli w imieniu zarządu) nie podpisał go, a jedynie sporządził adnotacje, że uczyni to po jego sprawdzeniu. Pozwana nie wykazała aby powyższy brak sprawozdania został uzupełniony i aby sprawozdanie, które zostało zatwierdzone, było innym niż to załączone do akt (k. 5-6), czyli wadliwe. Podnieść przy tym należy, że pozwana nie kwestionowała, że takie właśnie wadliwe sprawozdanie przedłożyła do zatwierdzenia właścicielom. Wynika z powyższego, że zebranie właścicieli w dniu 21 maja 1997 r. obradowało i zatwierdziło jedynie projekt sprawozdania, co jest niewątpliwie sprzeczne z wymogami art. 30 ustawy. Projekt sprawozdania nie mógł być przedmiotem obrad ani tym bardziej nie mógł stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny uznając apelację za zasadną, na mocy art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił powództwo w zakresie zaskarżonej uchwały, orzekając jej uchylenie. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 kpc). Z uwagi zaś na cofnięcie apelacji w części dotyczącej pozostałych czterech uchwał, Sąd Apelacyjny umorzył postępowanie apelacyjne w tym zakresie (art. 355 § 1 kpc w zw. z art. 391 kpc).