Księgi wieczyste

Zapisy w księdze wieczystej nie zawsze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jednak ze względu na zasadę rękojmi wiary publicznej wpisy w księdze (oraz wzmianki o złożeniu wniosku o wpis) będą obowiązywać osobę nabywającą prawo własności. Z drugiej strony osoba nabywająca własność nieruchomości powinna zapoznać się z jej księgą wieczystą m.in. po to aby zasada rękojmi nie została podważona.

Co to jest księga wieczysta

Księgi wieczyste to szczególnego rodzaju jawny rejestr urzędowy który prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi mają ujawniać pełny obraz stanu prawnego nieruchomości. Oprócz tego można w nich ujawniać niektóre prawa osobiste i roszczenia.

Ustawodawca przyjął tzw. realny system ksiąg wieczystych co oznacza że księgi prowadzi się dla rzeczy (nieruchomości) niezależnie od zmian właściciela.

Tu należy powiedzieć że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) są nimi także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków o ile inne przepisy określają je jako odrębny od gruntu przedmiot własności. W istocie jednak księgę wieczystą prowadzi się dla nieruchomości gruntowej i w tej księdze dokonywane są wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.

Co ma księgę wieczystą

Według ustawy każda nieruchomość ma odrębną księgę wieczystą. Prawo dopuszcza jednak wyjątki np. w następujących sytuacjach

• gdy nieruchomości graniczące ze sobą posiada jeden właściciel może on żądać połączenia ich w jednej księdze wieczystej;
• gdy w posiadaniu jednego właściciela znajdują się nieruchomości stanowiące jedność gospodarczą również można żądać połączenia ich w jednej księdze wieczystej;
• gdy nieruchomość zostanie podzielona.

Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości gruntowych lokalowych i budynkowych czyli ujawniają one stan prawny wszelakich nieruchomości. Od nowelizacji w 1992 r. są prowadzone księgi wieczyste także dla kilku ograniczonych praw rzeczowych:

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego;
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

To rozwiązanie dało możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Księgi dla ograniczonych praw rzeczowych prowadzone są do chwili przekształcenia ich w odrębną własność co zobowiązuje właściciela do ujawnienia swego prawa i przekształcenia takiej księgi w księgę dla nieruchomości. W przypadku odrębnej własności lokali w budynkach wielorodzinnych są prowadzone księgi: jedna dla nieruchomości gruntowej gdzie dokonuje się wpisów dotyczących części wspólnych oraz księgi ”lokalowe„ czyli z wpisami dotyczącymi każdego wydzielonego lokalu z osobna.

Zgodnie z nowelizacją z 2001 r. księgi wieczyste zakłada się i prowadzi także dla nieruchomości które do tej pory nie miały ksiąg wieczystych oraz dla nieruchomości których księgi uległy zagubieniu lub zniszczeniu.

Jak zakłada się księgę wieczystą

Księga wieczysta zakładana jest na wniosek osoby uprawnionej czyli:

• dla nieruchomości państwowej lub komunalnej - właściwa państwowa lub komunalna jednostka organizacyjna lub osoba której przekazano nieruchomość w użytkowanie wieczyste;
• dla nieruchomości nie stanowiącej własności państwowej - właściciel nieruchomości osoba posiadająca ograniczone prawo własności na nieruchomości oraz wierzyciel któremu przysługuje prawo wpisywane do księgi wieczystej.

Założenie księgi może także nastąpić na wniosek osoby której przysługuje takie prawo na podstawie szczególnych przepisów (np. Zakład Ubezpieczeń Społecznych jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiących własność jego dłużników).

Oprócz wniosku należy przedłożyć (dołączyć) kilka dokumentów:

• dokument określający kto jest właścicielem nieruchomości (najczęściej umowa w formie aktu notarialnego);
• dokumenty oznaczające nieruchomość - dane katastru nieruchomości (niegdyś były to: wypis z ewidencji gruntów wyrys z mapy ewidencyjnej.).

Po złożeniu wniosku i odpowiednich dokumentów rozpoczyna się postępowanie (nieprocesowe) w którym sąd zadecyduje o założeniu księgi lub odrzuceniu wniosku.

Działy księgi wieczystej

Księga składa się z czterech działów:

• Dział pierwszy charakteryzuje nieruchomość pod względem faktycznym (podstawą są dane katastru nieruchomości a także jeżeli chodzi o lokal - zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową a w przypadku domu jednorodzinnego - zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości) tj. położenie opis mapę sposób korzystania (przeznaczenie) oraz obszar. W dziale pierwszym zawarte są również informacje o prawach rzeczowych ustanowionych na korzyść danej nieruchomości (np. służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości).
• Do działu drugiego wpisuje się właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem jego udziału.
• Dział trzeci poświęcony jest wpisom praw rzeczowych obciążających nieruchomość z wyjątkiem hipoteki. Ponadto ujawnia się ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
• 4. Dział czwarty zawiera wpisy hipoteczne.

Najważniejsze zasady dotyczące ksiąg wieczystych

Zasada wpisu

W polskim prawie przyjęto tę zasadę w ograniczonej postaci - zmiany stanu prawnego nieruchomości następują niezależnie od wpisu. Wyjątkiem są wpisy konstytutywne - niezbędne dla określenia nabycia lub wygaśnięcia prawa rzeczowego wobec nieruchomości. Są to między innymi wpisy dotyczące ustanowienia hipoteki odrębnej własności lokalu ustanowienia bądź przeniesienia użytkowania wieczystego. Pozostałe wpisy nie są konieczne dla skuteczności czynności prawnej. Takie uregulowanie powoduje że informacje znajdujące się w księdze wieczystej nie zawsze są zgodne z faktycznym stanem prawnym nieruchomości. W związku z tym ustawa zobowiązuje właścicieli (pod rygorem grzywny jak również odpowiedzialności za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu) do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej.

Zasada domniemań związanych z wpisem

Według ustawy domniemania związane z wpisem to: prawo jawne z księgi wieczystej zostało wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym; prawo wykreślone z księgi nie istnieje. Domniemania te jednak można obalić i usunąć w ten sposób niezgodności między treścią zapisów w księdze a stanem faktycznym. Takie niezgodności mogą wystąpić w dwóch przypadkach: gdy stan prawny uległ zmianie co spowodowało że wpis stał się nieaktualny; gdy wpis w księdze od samego początku był niezgodny z obowiązującym prawem.

Zasada rękojmi wiary publicznej

W przypadku niezgodności pomiędzy wpisami w księdze wieczystej a faktycznym stanem prawnym nieruchomości treść wpisów rozstrzyga na korzyść tego kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według zapisów w księdze.

Aby zadziałała ta zasada musi zostać spełnionych kilka warunków:

• chronione jest tylko nabycie pod tytułem szczególnym (syngularnym czyli poprzez czynność prawną np. umowę kupna-sprzedaży zamiany itd.) natomiast nie jest chronione nabycie uniwersalne (dziedziczenie zbycie spadku itp.);
• chronione są rozporządzenia tylko odpłatne (np. nabycie w drodze darowizny nie jest objęte ochroną);
• rękojmia chroni tylko nabycie w drodze czynności prawnej;
• rękojmia nie chroni w przypadku złej wiary nabywcy nieruchomości przy czym ustawa definiuje pojęcie osoby będącej w złej wierze - "jest nią ten kto wie że treść księgi jest niezgodna ze stanem faktycznym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć";
• rękojmia nie działa przeciwko: prawu dożywocia służebnościom ustanowionym mocą decyzji właściwego organu administracji państwowej prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy służebnościom drogi koniecznej;
• rękojmię wyłączają wpisane w księdze wzmianki o:

- wniosku

- skardze na orzeczenie referendarza sądowego

- apelacji lub kasacji

a także ostrzeżenie dotyczące toczącego się postępowania procesowego mających na celu ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości.

Zasada skuteczności praw lub roszczeń osobistych wpisanych do księgi względem osób trzecich

W księdze mogą być ujawnione wymienione w ustawie prawa i roszczenia osobiste: prawo najmu dzierżawy dożywocia pierwokupu prawo do odkupienia roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego roszczenie określające sposób korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności. Te prawa lub roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej uzyskują skuteczność wobec praw nabytych po ich ujawnieniu. Innymi słowy roszczenie przeciwko oznaczonej osobie (zbywcy który wyraził zgodę na wpisanie takiego prawa lub roszczenia) przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Podobnie ma się sprawa z prawami osobistymi.

Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi

Stan prawny wpisany ma pierwszeństwo przed nie wpisanym. O pierwszeństwie decyduje data złożenia wniosku o wpis do księgi.

Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są rejestrem jawnym i ogólnodostępnym można je przeglądać w obecności pracownika sądu. Jedynie odpisy wydawane są na wniosek osób zainteresowanych lub uprawnionych organów państwowych. W przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym w razie zaistnienia niemożliwej do usunięcia przeszkody bezpośredniego wglądu do księgi każdy ma prawo do zaznajomienia się z wydrukiem księgi wieczystej.

Zasada jawności materialnej

Księgi wieczyste zawierają opis rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Zasada oficjalności

Jedynie dokumenty dotyczące powstania zmiany lub ustania prawa podlegającego wpisowi mogą być podstawą do dokonania wpisu. Mogą to być m.in. orzeczenia sądu dokumenty stwierdzające dokonanie czynności prawnej (np. akt notarialny dotyczący nieruchomości) decyzje administracyjne (np. dotyczące wywłaszczenia).

Zasada inicjatywy stron

Wpisy dokonywane są wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanych stron jednakże od tej zasady są wyjątki np. z urzędu może nastąpić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej jeżeli na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości oznaczenie w księdze okażą się niezgodne z danymi katastru.

Zasada szczegółowości

Każda księga dotyczy jednej nieruchomości i jest prowadzona niezależnie od zmian właścicieli.

Zasada powszechności

Każda nieruchomość posiada swoją księgę wieczystą.

Wpisy do ksiąg wieczystych

Treścią księgi wieczystej są wpisy dotyczące nieruchomości dla której została założona. Za wpis uważa się każdą adnotację dotyczącą zmiany stanu prawnego nieruchomości (także wykreślenie). Wzmianka dokonana w księdze np. o wpłynięciu wniosku o dokonanie wpisu nie jest wpisem.

Wpisy można podzielić na dwie kategorie:

• tymczasowe (np. wpis hipoteki przymusowej na podstawie zarządzenia sądu)
• ostateczne - kończą postępowanie wszczęte na wniosek o dokonanie wpisu.

"Wpisy dokonywane są tylko na wniosek chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Wniosek o wpis składa się na piśmie." Wniosek może złożyć każda z zainteresowanych stron których wpis będzie dotyczył.

Podstawą do dokonania wpisu mogą być jedynie dokumenty stanowiące o powstaniu przeniesieniu obciążeniu i wygaśnięciu prawa oraz dokumenty deklaratoryjne stwierdzające stan prawny i rzeczowy nieruchomości. Wymogi formalne dotyczące dokumentu zawierają wiele rygorystycznych wyjątków najczęściej wymagane jest złożenie dokumentu w postaci aktu notarialnego orzeczenia sądowego decyzji administracyjnej itp.

Akt notarialny dotyczący zmiany stanu prawnego nieruchomości powinien zawierać wniosek o dokonanie wpisu notariusz zaś zobowiązany jest do przesłania odpisu aktu do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego. Notariusz także pobierze odpowiednią opłatę za wpis do księgi.

W innych przypadkach (dziedziczenie hipoteka czy inne ograniczenie prawa rzeczowego) wniosek składa osoba zainteresowana opłacając jednocześnie koszta wpisu.

Formularze wniosków dostępne są na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości:

formularze

Kontrola wpisów

Prowadzenie ksiąg wieczystych leży w gestii sądów rejonowych. Sąd bada zasadność wniosku przede wszystkim od strony formalnej nie rozstrzyga zaś poprzez merytoryczną ocenę zdarzeń prawnych przedstawionych w dokumentach będących podstawą wniosku czy prawo rzeczywiście istnieje. Zwłaszcza nie rozstrzyga sporu o prawo.

Sąd wieczystoksięgowy bada:

• treść i formę wniosku by określić czy żądanie dotyczy prawa podlegającego wpisowi do księgi;
• treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów by stwierdzić czy konkretny dokument dotyczy zmiany stanu prawnego nieruchomości nie ocenia jednak dokumentów pod względem merytorycznym;
• treść księgi wieczystej w której mogą zaistnieć przeszkody dla wpisu.

W przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy treścią księgi wieczystej a dokumentem sąd nie może dokonać wpisu.

Sąd co do zasady jest związany decyzjami administracyjnymi. Wyjątkowo wypracowano w orzecznictwie instytucję tzw. decyzji nieważnej z mocy samego prawa. Wydanie zatem decyzji administracyjnej przez osobę nieupoważnioną spowoduje jej nieważność i nie będzie mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym

Od 2004 r. zakładanie ksiąg wieczystych oraz ich prowadzenie odbywa się wyłącznie w systemie informatycznym. Docelowo wszystkie dotychczasowe oraz nowe księgi mają przybrać postać wyłącznie elektroniczną papierowe wersje zaś staną się jedynie częścią akt księgi wieczystej. Ma to uprościć i przyspieszyć wszystkie procedury związane ze składaniem wniosków ich rozpatrywaniem i dokonywaniem wpisów w księgach a przede wszystkim uzyskiwaniem odpisów i przeglądaniem ksiąg.

W chwili obecnej tylko część ksiąg zostało wprowadzonych do systemu kolejne są wprowadzane. Przenoszeniem ”papierowych ksiąg„ zajmują się tzw. ośrodki (sądy) migracyjne. Dotychczasową księgę wieczystą można przeglądać i wydawać jej odpisy do czasu przekazania do ośrodka migracyjnego ksiąg wieczystych.