NSA o rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej

We wcześniejszych artykułach pisano o konieczności prowadzenia ewidencji rachunkowej we wspólnocie mieszkaniowej, a także o konieczności przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową zasad rachunkowości oraz o potrzebie przyjęcia planu kont niezbędnego do prowadzenia księgowości odpowiednio do uwarunkowań działalności wspólnoty mieszkaniowej i o innych zagadnieniach związanych z normami prawa podatkowego. Na konieczność odpowiedniego stosowania ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową zwrócił uwagę w tym roku Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. II FSK 1508/07 stwierdzając, że:

Przepisy ustawy z 1994 r. o rachunkowości stosuje się do wspólnot mieszkaniowych w zakresie uwzględniającym to, że jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Obowiązki nałożone tą ustawą istnieją niezależnie od wprowadzonego w art. 29 ustawy z 1994 r. o własności lokali obowiązku prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Co ma na to wpływ?

Przede wszystkim wpływ mają normy prawa podatkowego, zobowiązujące do prowadzenia stosownej dokumentacji podatkowej. Przypomnijmy, że przepis art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, któremu wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podlega, zobowiązuje podatnika do prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z odrębnymi przepisami. Podobne zobowiązanie do prowadzenia ewidencji sprzedaży odnajdziemy w przepisie art. 109 ustawy o podatku od towarów i usług, obligujące podatników do prowadzenia tzw. ewidencji sprzedaży nawet wtedy, gdy na podstawie art. 113 cyt. ustawy korzystają ze zwolnienia podatkowego do kwoty ustawowego limitu w wartości sprzedaży opodatkowanej (bez VAT i sprzedaży zwolnionej), tj. 50 000 zł. Ale te przepisy, jak wiadomo, wystąpią w warunkach ustawy o podatku od towarów i usług.

W orzecznictwie prawa podatkowego w odniesieniu do kwestii obowiązku prowadzenia ewidencji rachunkowej we wspólnocie przyjęto, że tymi odrębnymi przepisami odnoszącymi się do działalności wspólnoty mieszkaniowej są przepisy art. 2 ust. 1 pkt 5, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 80 ust. 3 i art. 82 pkt 1 ustawy o rachunkowości, które to obowiązki istnieją niezależnie od norm ustawy o własności lokali.

Przytoczone przepisy uzasadniają obowiązek stosowania ustawy o rachunkowości przez jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Przypomnijmy w tym miejscu, że według obowiązującego orzecznictwa wspólnota mieszkaniowa jest taką jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy, jak do osób prawnych.

Z przytoczonych przepisów ustawy o rachunkowości wynika, że przepisy jej należy stosować w zakresie odpowiednim, np. obowiązek ten nie obejmuje norm rozdziału 6 i 7 cyt. ustawy o rachunkowości, związanych z badaniem i ogłaszaniem sprawozdań finansowych.

Oznacza to, że rachunkowość we wspólnocie mieszkaniowej powinna być prowadzona zgodnie z ogólnymi zasadami rachunkowości oraz że zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej, zasady i metody rozliczeń, w tym podatkowych, powinny być we wspólnocie mieszkaniowej ustalone odpowiednio, o czym pisano we wcześniejszych artykułach.

Zwróćmy uwagę, że ewidencja rachunkowa powinna być prowadzona we wspólnocie mieszkaniowej nie tylko zgodnie z normami ogólnymi prawa, szczególnymi z uwagi na przedmiot działalności wspólnoty mieszkaniowej, ale także odpowiednio do wymogów prawa podatkowego, w tym przepisów art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w związku z art. 7 cyt. ustawy (jak ustalać dochód), art. 12 cyt. ustawy (jak ustalać przychody), art. 15 cyt. ustawy ( jak ustalać koszty) i art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy (dot. zwolnienia od podatku dochodu pochodzącego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonymi na nią).

Wyrok NSA przypomina, że w odniesieniu do działalności statutowej wspólnot mieszkaniowych w pełni ma zastosowanie metoda kasowa (reguła kasowa), według której przychodem wspólnoty są wartości faktycznie otrzymane, co oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego podatnika jest moment wpływu środków pieniężnych. Przypomnijmy, że inaczej jest w przypadku wykonywanej przez wspólnotę mieszkaniową działalności związanej z wynajmem lub z umowami o podobnych charakterze dot. części wspólnej nieruchomości wspólnej, gdzie wystąpi przychód należny a nie tzw. przychód otrzymany.

Zainteresowanych odsyłam do cyt. wyroku NSA oraz do przytoczonych przepisów prawa.


Eugenia Śleszyńska/Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl