Sposób na pozbycie się zadłużonego lokatora

Maria Weber 11-02-2009, ostatnia aktualizacja 11-02-2009 07:02

Czy pokój w hotelu robotniczym, komórce, a może w przyczepie kempingowej odpowiada pojęciu tymczasowego pomieszczenia ze znowelizowanego kodeksu postępowania cywilnego?

źródło: ROL

Jeśli spełnia warunki rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r., należy odpowiedzieć twierdząco, ale wówczas trzeba pogodzić się z faktem, iż prędzej czy później eksmitowani lądują na bruku.

Pojęcie tymczasowego pomieszczenia stworzono, aby zapobiec eksmisji na bruk osób, którym sąd odmówił prawa do lokalu socjalnego. Prawo nie sprecyzowało jednak, gdzie należy szukać tego pomieszczenia, na jaki okres przemieszczać dłużników, choć samo pojęcie mówi o tymczasowości, czy można tam meldować mieszkańców i kto ma odpowiadać za użytkowanie tych pomieszczeń. Brak precyzji wykorzystali prywatni właściciele domów i niektóre spółdzielnie mieszkaniowe, podpisując umowy z właścicielami hoteli robotniczych na pewien okres, po którym eksmitowanych wyrzuca się na bruk.

Bez eksmisji na bruk

Gminy, nie wiedząc, czy tymczasowe pomieszczenie można wygospodarować w zasobie mieszkaniowym (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie przewiduje takiego pojęcia), zaprzestały wykonywania eksmisji, ponieważ § 4 art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego mówi, iż „komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”.

Jednak rosnące zadłużenie sprawiło, że niektóre gminy zaczęły wyznaczać tymczasowe pomieszczenia we własnych zasobach mieszkaniowych. W Łodzi wygospodarowano ich kilkadziesiąt.

– Podpisaliśmy z eksmitowanymi umowę najmu użyczenia na trzy miesiące. Po tym okresie przedłużyliśmy ją na kolejne trzy miesiące. Obecnie proponujemy prezydentowi Łodzi, aby umowy przedłużać do roku. Wkrótce jednak zaczniemy dreptać w miejscu – powiedział Andrzej Chojnacki, zastępca dyrektora Wydziału Budynków i Lokali Urzędu Miejskiego w Łodzi. Nie należy mu się dziwić, ponieważ samorządowcy oczekują, że eksmitowani sami się po pewnym czasie wyprowadzą, i spadnie z nich odpowiedzialność za wyrzucenie na ulicę.

Cudzymi rękami

O błędnym kole mówią też władze dwóch warszawskich dzielnic, w których wygospodarowano kilkadziesiąt takich pomieszczeń. Problem dłużników rozwiązałyby kontenery, ale na to nie ma zgody ani władz stolicy, ani mieszkańców. Wszyscy boją się tworzenia slamsów. Dlatego kolejne dzielnice, np. Żoliborz, zamierzają podpisywać okresowe umowy z właścicielami hoteli robotniczych. Jeśli dłużnik nie znajdzie sobie w tym czasie innego lokalu, ląduje w końcu na ulicy.

Wymiar sprawiedliwości dostrzegł już uchybienia legislacyjne, czyli brak wskazania okresu przebywania dłużnika w pomieszczeniu tymczasowym i kwestię płatności. Po raz pierwszy zwrócił na nie uwagę Trybunał Konstytucyjny, rozpatrując wniosek Rady Miasta Gdyni w 2007 r., i zasygnalizował to parlamentowi.

Z interpelacją w tej sprawie zwrócił się także do ministra sprawiedliwości Janusz Kochanowski, rzecznik praw człowieka.

Komisja Kodyfikacyjna Ministerstwa Sprawiedliwości ma zamiar zająć się tą sprawą jutro. Samorządowcy sugerują przywrócenie możliwości eksmisji na bruk w szczególnych przypadkach, np. dłużników uporczywie niszczących mienie czy osób znęcających się nad rodziną.

Komentuje: Maciej Lisicki, wiceprezydent Gdańska

Dzięki aktywnej polityce mieszkaniowej – począwszy od budowania i kupowania mieszkań przez zamiany lokali zadłużonych, skończywszy na remontowaniu pustostanów przez lokatorów – udaje nam się wygospodarować tymczasowe pomieszczenia, ponieważ na końcu tego łańcucha znajdują się lokale o najniższym standardzie, choć spełniające warunki rozporządzenia ministra sprawiedliwości. Dzięki temu możemy prowadzić egzekucje sądowych wyroków o eksmisje bez martwienia się o lokal socjalny. Nie jestem zwolennikiem trwałego pobytu w nim dłużników. Ale przepisy nie określają formy prawnej użytkowania, jego okresu ani płatności, toteż pozostają oni na czas nieokreślony. Obciążamy ich wyłącznie za media. Gdyby były to pomieszczenia rotacyjne, wystarczyłby jeden lub dwa lokale.

Rzeczpospolita

Polskie prawo toleruje eksmisje na bruk

Seweryn Chwałek 08-04-2009, ostatnia aktualizacja 08-04-2009 11:30

autor zdjęcia: Darek Golik

źródło: Fotorzepa

źródło: archiwum prywatne

Seweryn Chwałek jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości we Wrocławiu

Po umieszczeniu w wyszukiwarce internetowej terminu „pomieszczenie tymczasowe” na pierwszej stronie pojawia się oferta firmy, która w ramach świadczonych usług doradztwa w sprawach wykonania wyroków eksmisyjnych, zapewnia wierzycielom pomieszczenia tymczasowe niezbędne do przeprowadzenia eksmisji.

Zapotrzebowanie na takie usługi kreują przepisy o egzekucji z nieruchomości. Komornik nie może bowiem wstrzymać czynności opróżnienia lokalu, jeżeli wierzyciel wskaże pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika – tak stanowi art. 1046 ust 5 kodeksu postępowania cywilnego (kpc).

Co dzieje się z dłużnikiem po przeprowadzeniu eksmisji do pomieszczenia tymczasowego? Jaki jest status prawny osoby zajmującej takie pomieszczenie? Jak długo może ona tam przebywać? Czy musi za nie płacić, a jeśli tak, to ile? Czy zajmowanie pomieszczenia tymczasowego korzysta z ochrony posiadania, czy nie, gdyż zajmujący pomieszczenie tymczasowe nie jest posiadaczem samoistnym? To są pytania, na które w obecnym stanie prawnym nie można podjąć nawet próby odpowiedzi. Pojęcie pomieszczenia tymczasowego zawieszone jest bowiem w legislacyjnej próżni, a definicja prawna ogranicza się do warunków technicznych jakim powinny odpowiadać takie pomieszczenia (art. 1046 § 6 kpc orazrozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie, Dz. U. Nr 17, poz. 155)

Ustawodawca świadomie nie zajął się stosunkiem prawnym, na podstawie którego dłużnik może korzystać z pomieszczenia tymczasowego. Ideą nowelizacji art. 1046 kpc było wszak odejście przez polski system prawny od eksmisji na bruk, jako wyjątkowo niehumanitarnej. Szkoda jednak, że ustawodawca nie miał odwagi i determinacji, by uregulować instytucję egzekucji z nieruchomości całościowo i konsekwentnie, a przede wszystkim jasno i klarownie. Nowelizacja obowiązująca od 2005 r. sprawia wrażenie dopisanych od niechcenia przepisów, które wprawdzie formalnie mają wymazać eksmisję na bruk z polskiego prawa, a jednocześnie nie są faktyczną przeszkodą w przeprowadzaniu takich eksmisji. Na gruncie kilkuletniej praktyki można stwierdzić, iż polskie prawo toleruje eksmisje na bruk tyle, że odłożone w czasie poprzez chwilowy pobyt w pomieszczeniu tymczasowym. Komornicy uznają za pomieszczenie tymczasowe np. wynajęty na miesiąc przez wierzyciela pokój w hotelu robotniczym. Po miesiącu obsługa hotelu dokonuje faktycznej eksmisji na bruk, a wszystko dzieje się w zgodzie z przepisami prawa.

Ustawodawca chciał z jednej strony zakazać eksmisji na bruk, z drugiej zaś uprawnił komornika i wierzyciela do oceny, czy pomieszczenie wskazane jako tymczasowe nadaje się do zamieszkania. Wierzyciel przy ocenie bierze pod uwagę wyłącznie warunki techniczne, bo do tego zobowiązuje go ustawa, która milczy natomiast o statusie prawnym pomieszczenia. Pokój w hotelu, choćby pięciogwiazdkowym, prawnie nie nadaje się do zamieszkania, choć technicznie znacznie przerasta jedyne wymogi określone przez ustawodawcę.

Art. 1046 kpc był przedmiotem oceny Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał nie badał jednak omawianego § 5 art. 1046, który nakazuje przeprowadzić egzekucję, gdy wierzyciel wskaże pomieszczenie tymczasowe. TK zajął się tylko przepisem § 4 art. 1046, który nakazuje komornikowi wstrzymanie egzekucji do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Sprawdzał, czy z przepisu wynika obowiązek gminy do przekazania takiego pomieszczenia, a jeśli tak, to czy jest on zgodny z konstytucją, skoro nakłada nowe obowiązki nie przewidując źródła ich finansowania. Trybunał nie dostrzegł niezgodności z Konstytucją, choć zauważył szereg niejasności w tym przepisie. Obowiązek gminy nie jest wskazany wprost, a trzeba go wywodzić z wielu przepisów (także ustawy o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym). Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego „podstawy prawnej działania organu władzy publicznej nie powinna stanowić rozczłonkowana norma, konstruowana na podstawie kilku przepisów prawnych” (wyrok z 4 grudnia 2007, sygn. K 26/05). Trybunał uznał za konieczne zasygnalizowanie Sejmowi tych uchybień legislacyjnych, zwłaszcza że skierowana do gminy norma, której dotyczy orzeczenie TK, nie zawiera pewnych szczegółowych elementów, np. na jaki okres gmina winna „wskazać” tymczasowe pomieszczenie (postanowienie TK z 4 marca 2008 r. sygn. akt S 2/08).

Minął ponad rok, a Sejm nie doprecyzował przepisów. Jednak dziś należy zastanowić się nad całą instytucją egzekucji z nieruchomości ponownie. Ustawodawca powinien poważnie przemyśleć swobodne przekazanie podmiotom prywatnym kompetencji weryfikacji spełnienia warunków ustawowych do przeprowadzenia eksmisji. Jeśli bowiem ustawodawca ogłasza, że z przyczyn humanitarnych rezygnuje z eksmisji na bruk, to nie może oddawać wierzycielom prawa do samodzielnej oceny wykonania obowiązku ustawowego jakim jest zapewnienie pomieszczenia tymczasowego. Jest to bowiem odłożenie eksmisji na bruk w czasie w dodatku ze zdwojonym naruszeniem godności człowieka, chronionej przez Konstytucję (art. 30): oprócz faktycznej eksmisji na bruk, państwo zapewnia, że prawo takiej eksmisji nie przewiduje i że państwo chroni dłużników przed nią.

Żeby rzeczywiście wyeliminować eksmisję na bruk z polskiego prawa, należy przemyśleć szereg bardzo ważnych szczegółów. Po pierwsze - czy kompetencja i obowiązek zapewniania pomieszczeń tymczasowych nie powinien spoczywać wyłącznie na gminie? Owszem, nie ułatwi to procedury egzekucyjnej, jednak albo eliminujemy eksmisję na bruk albo zwiększamy uprawnienia wierzycieli. Należy w takim przypadku przewidzieć prawo do odszkodowania dla wierzycieli za okres, w którym nie zapewniono pomieszczenia tymczasowego podobnie jak przewidują to przepisy w przypadku lokali socjalnych. Po drugie należy precyzyjnie określić status takiego pomieszczenia. Czy pomieszczenie może pochodzić z mieszkaniowego zasobu gminy, czy istnieje obowiązek podpisywania umów najmu, na czas oznaczony lub nieoznaczony? Jaki czynsz może nakładać gmina, czy dłużnik może czynsz odpracować, czy gmina może odstąpić od naliczania czynszu, by nie pogłębiać księgowych strat w budżecie, iloma pomieszczeniami tymczasowymi powinna dysponować gmina, czy gminny mogą świadczyć sobie usługi w postaci zapewniania pomieszczeń tymczasowych? Należy oczywiście liczyć się z faktem, że koszty utrzymania osób w pomieszczeniach tymczasowych w przypadku ich trwałej niezdolności do samodzielnego życia poniesie koniec końców gmina. Konieczny jest zatem szerszy program państwowy, który będzie przewidywał środki na rzeczywistą walkę z bezdomnością, na programy społeczne oraz budownictwo socjalne. Przeciwdziałać bezdomności najskuteczniej może bowiem wspólnota samorządowa.

To oczywiście droga bardzo trudna i wymagająca dużych nakładów finansowych. Jednak gdy ustawodawca deklaruje odejście od eksmisji na bruk należy oczekiwać narzędzi prawnych, które przełożą deklarację na rzeczywistość. Obecne przepisy dotyczące eksmisji są przykładem prawa mętnego, niedopowiedzianego w najistotniejszych kwestiach. Z pozycji aksjologicznej można mówić o hipokryzji ustawodawcy, która narusza elementarne zasady demokratycznego państwa prawa. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego przenoszą bowiem odpowiedzialność za wyrzucanie ludzi z mieszkań z instytucji państwa na podmioty prywatne przy pełnej akceptacji państwa. Art. 75 Konstytucji RP: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Seweryn Chwałek

ROL

Można się bronić przed podwyżką

Renata Krupa-Dąbrowska 23-03-2009, ostatnia aktualizacja 23-03-2009 06:40

Podwyżki czynszu lub innych opłat za mieszkanie muszą być wprowadzone zgodnie z regułami prawa. Jeżeli dochodzi do ich naruszeń, można je kwestionować

autor zdjęcia: Darek Golik

źródło: Fotorzepa

• Jak otrzymać dopłatę do czynszu
• Przepisy gwarantują dach nad głową

Nie ma jednolitych zasad podnoszenia opłat za mieszkanie. Inaczej wygląda to we wspólnotach, spółdzielniach oraz w gminach czy w prywatnych kamienicach.

Właściciele mieszkań we wspólnocie wnoszą opłaty za mieszkanie oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną. Podwyżki ustalają sami w uchwale. Głosują udziałami w nieruchomości. Przegłosowani mogą zakwestionować uchwałę o podwyżce w sądzie. Lokatorzy płacą czynsz na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te dotyczą przede wszystkim najemców mieszkań: komunalnych, w prywatnych budynkach oraz spółdzielczych (lokatorskich, własnościowych), a także należących do Skarbu Państwa.

Ustawa pozwala podnosić czynsz dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy. Jej przepisy dzielą podwyżki na: wynoszące w skali roku maksymalnie 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i przekraczające tę wysokość.

Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie. Można je znaleźć w dziennikach urzędowych wojewodów oraz na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury (www.mi.gov.pl). Właściciel lub zarządca musi złożyć pisemne wypowiedzenie czynszu co najmniej na trzy miesiące przed planowaną podwyżką. Owe 3 proc. to przeciętnie 7 – 8 zł za 1 mkw.

Lokator może żądać podania na piśmie powodów podwyżki, tylko gdy przekroczy owe 3 proc. Ustawa daje prawo do zaskarżania wyłącznie tych podwyżek, po których wprowadzeniu czynsz (opłaty za mieszkanie) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej za mkw. Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze stosuje się dwie ustawy: o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) oraz o ochronie praw lokatorów (uol). Właściciele nie są lokatorami w rozumieniu uol. Do nich stosuje się usm. Trzeba też pamiętać, że przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Wtedy pierwszeństwo mają regulacje korzystniejsze dla spółdzielcy.

Spółdzielnia musi pisemnie zawiadomić o podwyżce minimum dwa tygodnie przed upływem terminu wnoszenia opłat. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że członkowie spółdzielni mają prawo się domagać kalkulacji każdej podwyżki. Mają oni dwie drogi ich kwestionowania. Mogą najpierw skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego, a następnie z drogi sądowej albo też od razu iść do sądu. Osoby, które nie są członkami spółdzielni, od razu muszą się udać do sądu.

Rzeczpospolita