Przedsiębiorca, któremu za rok kończy się umowa najmu lokalu użytkowego, poszukuje nowej lokalizacji dla swojego biura. Spośród kilku propozycji najbardziej zainteresowała go lokalizacja budynku, który jest w fazie budowy. Zakończenie prac ma nastąpić do końca września tego roku. Czy dopuszczalne jest zawarcie umowy najmu lokalu w budynku, który jest dopiero w fazie budowy? Jak przedsiębiorca powinien zabezpieczyć swoje prawa, np. na wypadek opóźnień w oddaniu budynku do użytku?
Zawarcie takiej umowy jest możliwe, co więcej nawet dość powszechne na rynku wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie. Strony w takiej umowie porozumiewają się odnośnie do warunków najmu rzeczy przyszłej (nieistniejącej w momencie zawierania umowy). Warunkiem wejścia w życie umowy jest powstanie rzeczy, której dotyczy, czyli lokalu/budynku, który stanowi przedmiot najmu. Istotną kwestią w tego typu umowach jest określenie daty wydania przedmiotu najmu, gdyż na taką datę może mieć wpływ wiele okoliczności, niekiedy trudnych do przewidzenia przez strony (np. warunki pogodowe uniemożliwiające prowadzenie prac budowlanych, ale również exodus pracowników z branży budowlanej). Strony zazwyczaj określają ramy czasowe czy haromonogram prac budowlanych oraz wykończeniowych, aż do momentu wydania lokalu albo budynku najemcy. Zdarza się, że wynajmujący zgadza się na przyznanie przyszłemu najemcy okresu zwolnienia od czynszu na wypadek zwłoki w wydaniu przedmiotu najmu, w zamian za co najemca zgadza się czekać na wydanie przedmiotu najmu mimo opóźnienia. Patrząc z perspektywy najemcy, istotną kwestią może być zapewnienie sobie możliwości korzystania z dotychczasowej siedziby w wypadku niedotrzymania pierwotnego terminu wydania.
W jaki sposób należy określać wysokość czynszu w umowie najmu? Czy można określić wysokość czynszu, np. w euro lub dolarach? W jaki sposób waloryzować czynsz?
Sposób określenia czynszu (jego wysokości i waluty) w praktyce zależy od tego, co jest przedmiotem najmu. Jeżeli mówimy o najmach lokali użytkowych, zdecydowanie najpowszechniejsze jest określanie czynszu za metr kwadratowy najmowanej powierzchni. W takim przypadku niezwykle istotne jest ustalenie, za jaką powierzchnię płaci najemca - czy podstawa naliczania czynszu jest z góry ustalona czy też może podlegać zmianom w wyniku pomiaru na żądanie jednej lub obu stron, a jeśli tak, to jakie powinny być zasady takiego pomiaru. Istotne jest też wskazanie, czy czynsz określony kwotowo jest rozumiany przez strony jako kwota netto czy brutto. Zazwyczaj w umowach lokali użytkowych wskazuje się kwotę netto, zastrzegając że podlega ona powiększeniu o podatek VAT. Należy pamiętać, że milczenie umowy w tym zakresie oznacza, że kwota, jaką podajemy, będzie uznana za kwotę brutto (to jest z VAT-em). Na przykład zapis czynsz wynosi 100 zł za metr kwadratowy oznacza, że w kwocie 100 zł ujęto już podatek VAT, a więc po odjęciu VAT wynajmujący otrzyma ok. 82 zł zamiast 100 zł.
Im lepiej, dokładniej w umowie najmu jest opisany czynsz, w tym podany sposób jego przeliczania (jeśli jest podany jako równowartość w złotych kwoty w innej walucie) i waloryzacji, tym bezpieczniej dla obu stron. Należy pamiętać, że jeśli umowa jest zawierana między polskimi przedsiębiorcami, czynsz musi być określony w złotych polskich, a nie w walucie obcej. Możliwe jest jednak określenie równowartości tej kwoty w obcej walucie. Najpowszechniejszą praktyką ostatnich lat jest określanie czynszu jako równowartości kwot w euro. Stąd też indeksacja czynszu jest również określana przy pomocy unijnych wskaźników inflacji. Coraz rzadziej strony (a zwłaszcza wynajmujący) wskazują czynsz jako równowartość kwoty w dolarach amerykańskich. Odnośnie do wskazania kursu wymiany najczęściej wskazywany jest średni kurs NBP z daty wystawiania faktury za dany okres czynszowy - najczęściej miesiąc. Innym sposobem może być ustalenie kursu na uzgodniony dzień miesiąca.
Jeśli chodzi o waloryzację czynszu, strony powinny dokładnie wskazać, jaki to wskaźnik, za jaki okres i w jaki sposób jest obliczany, kiedy i gdzie jest publikowany oraz od kiedy obowiązuje czynsz po waloryzacji. Istotne jest też ustalenie, czy zmiana czynszu następuje automatycznie i nie wymaga zmiany umowy.
Coraz częściej obok czynszu określa się wysokość kosztów eksploatacyjnych, wskazując ich wysokość w odniesieniu do metra kwadratowego najmowanej powierzchni lub dla całej powierzchni. Tak jak stawki samego czynszu są raczej określane jako równowartość kwot w euro, tak kwota kosztów eksploatacyjnych z zasady jest podawana w złotych, ponieważ same koszty są płatne w polskiej walucie.
Przedsiębiorca zawarł umowę najmu lokalu użytkowego ze spółdzielnią. Na umowie podpis złożył tylko prezes spółdzielni. Czy to prawda, że taka umowa nie jest ważna? Jakie skutki powoduje wadliwe zawarcie umowy?
Zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego spółdzielnię mogą reprezentować dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu działający łącznie z pełnomocnikiem.
Możliwe jest także udzielenie jednemu członkowi zarządu pełnomocnictwa do dokonywania konkretnych czynności prawnych. W sytuacji, w której prezes spółdzielni nie działał w oparciu o pełnomocnictwo, ale jako członek zarządu (nawet gdyby był jedynym wybranym członkiem zarządu), nie może on samodzielnie reprezentować spółdzielni. Można uznać, że umowa, która została zawarta w taki sposób, nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
W umowie najmu, jaką zawarł przedsiębiorca z właścicielem lokalu, nie znalazł się zapis o możliwości podwyższenia czynszu. Właściciel złożył wypowiedzenie dotychczasowego czynszu. Czy ma do tego prawo?
Teoretycznie tak. Teoretycznie bowiem strony, zawierając umowę na czas określony, umawiają się co do wysokości czynszu w całym okresie najmu, uzgadniając zazwyczaj sposób jego indeksacji. Aby skutecznie wyłączyć uprawnienie do podwyższenia czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu, strony powinny dodatkowo wprost w umowie wyłączyć stosowanie przepisu art. 6851 kodeksu cywilnego, który stanowi o możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego wysokości czynszu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jaka umowa najmu - na czas określony czy nieokreślony - jest korzystniejsza dla najemcy. Czy umowę na czas określony można wypowiedzieć?
To z pewnością w dużej mierze zależy od zamiarów stron. Zważywszy, że umowę na czas określony znacznie trudniej jest wypowiedzieć, częściej zawierane są umowy na czas określony, zazwyczaj trzy, pięć, siedem czy dziesięć lat. Dziesięć lat to maksymalny termin, na który strony zawierają umowę na czas oznaczony, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa zawarta na czas dłuższy jest traktowana jak umowa zawarta na czas nieoznaczony (ze wszelkimi tego konsekwencjami, np. w zakresie możliwości jej wypowiedzenia). Kontrowersyjną kwestią jest, czy umowa zawarta np. na 13 lat będzie traktowana jako umowa na czas oznaczony na dziesięć lat, a potem na czas nieoznaczony, czy może już od początku jej obowiązywania była umową na czas nieoznaczony. Wprawdzie przepis mówi o tym, iż po upływie dziesięcioletniego terminu umowa będzie uznana za zawartą na czas nieoznaczony, jednakże, aby uniknąć w tej mierze wątpliwości czy przyszłych sporów, wskazane jest unikanie zawierania umów na czas dłuższy niż wskazane dziesięć lat. Dla wzmocnienia bezpieczeństwa stron istotne jest bardzo dokładne określenie przypadków, w których wypowiedzenie umowy może nastąpić. Dodatkowo zawarcie umowy na czas określony w pewnych sytuacjach może gwarantować ochronę dla najemcy przed wypowiedzeniem najmu przez nowego właściciela przedmiotu najmu.
Czy najemca zawierający umowę najmu lokalu użytkowego jest zobowiązany do wpłaty kaucji? Czy przepisy określają wysokość kaucji? W jaki sposób po zakończeniu najmu jest zwracana?
Co do zasady nie ma takiego obowiązku. Jednakże powszechną praktyką przy wynajmie lokali użytkowych jest przedstawianie przez najemcę zabezpieczenia dotyczącego potencjalnych roszczeń wynajmującego, głównie z tytułu czynszu najmu. Takim zabezpieczeniem może być kaucja (depozyt gotówkowy) przekazywana wynajmującemu przed lub z początkiem okresu najmu. Wysokość kaucji to zazwyczaj kilkukrotność czynszu miesięcznego (często powiększonego o wartość opłat eksploatacyjnych, jeśli te stanowią oddzielną kategorię płatności na rzecz wynajmującego). Obok kaucji coraz częściej spotykanym i bardziej chyba popularnym (zwłaszcza przy większych najmach) sposobem zabezpieczenia jest przedstawianie przez najemcę gwarancji bankowych, których beneficjentem jest wynajmujący, opiewających na podobne kwoty, jak to wskazano przy wysokości kaucji. Co do zwrotu kaucji - zazwyczaj wynajmujący zachowuje prawo do zatrzymania kaucji przez pewien okres po upływie okresu najmu celem upewnienia się, iż najemca wywiązał się z wszelkich zobowiązań, w tym zwłaszcza płatności. Strony mogą uzgodnić, iż kaucja zostanie wpłacona przez wynajmującego na oddzielny rachunek (subkonto) oraz mogą też uzgodnić sposób rozliczenia odsetek należnych zgodnie z umową dotyczącą danego rachunku i narosłych przez okres umowy najmu.
Kto odpowiada za uszkodzenia lokalu (np. zalanie) powstałe nie z winy najemcy? Czy wynajmujący może wyłączyć swoją odpowiedzialność?
Odpowiem praktycznie: najczęściej płaci ubezpieczyciel. Oczywiście przy założeniu, że strony (lub przynajmniej jedna z nich) zawarły stosowne umowy ubezpieczenia. Jeśli założymy, że żadna ze stron nie ma takiej umowy, wtedy za uszkodzenia lokalu niezawinione przez najemcę zapłaci wynajmujący. Odnośnie do możliwości wyłączenia takiej odpowiedzialności - po pierwsze możliwe są regulacje umowne wskazujące, która ze stron ponosi odpowiedzialność w konkretnych przypadkach, aczkolwiek najskuteczniejszym zabezpieczeniem, np. na wypadek zalania lokalu (w wyniku awarii niezależnej od działań najemcy), wydaje się być posiadanie przez wynajmującego odpowiedniego ubezpieczenia.
(Oprac. tes)
PODSTAWA PRAWNA
■ Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz